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2022-03-01點(diǎn)擊量：4266

房地產(chǎn)拍賣及特征房地產(chǎn)估價(jià)師考試知識點(diǎn)(一)房地產(chǎn)拍賣含義通過公開競價(jià)的方式將房地產(chǎn)標(biāo)的賣給最高出價(jià)者的一種交易行為。房地產(chǎn)拍賣委托人的身份有個(gè)人、公司法人、司法機(jī)關(guān)、銀行、典當(dāng)行、稅務(wù)機(jī)關(guān)、其他行政執(zhí)法機(jī)關(guān)等等，其中房地產(chǎn)拍賣業(yè)務(wù)主要還是來自法院委托。房地產(chǎn)估價(jià)師考試知識點(diǎn)(二)房地產(chǎn)拍賣特征1.房地產(chǎn)拍賣數(shù)量多，價(jià)值高2.房地產(chǎn)拍賣法律性強(qiáng)3.拍賣結(jié)束后續(xù)工作多房地產(chǎn)拍賣成交，買受人需在拍賣人的協(xié)助下辦理房地產(chǎn)權(quán)屬變更過戶手續(xù)，取得拍賣房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)證，拍賣才告結(jié)束。房地產(chǎn)估價(jià)師考試知識點(diǎn)(三)房地產(chǎn)拍賣業(yè)務(wù)的主要來源(1)法院委托拍賣的查封抵債房地產(chǎn);(2)債權(quán)人委托拍賣的抵押房地產(chǎn);(3)政府部門委托拍賣的房地產(chǎn);(4)法人委托其所擁有的房地產(chǎn);(5)自然人委托拍賣的房地產(chǎn)。...

2022-02-28點(diǎn)擊量：4586

房地產(chǎn)估價(jià)師考試的綜合性趨勢越來越強(qiáng)，幾個(gè)知識點(diǎn)綜合在一起的題目越來越多，這就要求考生非常熟悉教材中的相關(guān)知識點(diǎn)，并能夠融會貫通。因此，在考試前的最后階段，以節(jié)為單位整理知識點(diǎn)是十分必要的。1.理順相關(guān)知識點(diǎn)目前各類復(fù)習(xí)資料中有很多整理好的知識點(diǎn)圖表，考生也可以根據(jù)自己的情況自己整理，這是一個(gè)把書由厚變薄的過程，經(jīng)過這樣一個(gè)過程，有助于考生更好地理解相關(guān)知識點(diǎn)。考生在整理完各節(jié)的知識點(diǎn)后，要注意研究各知識點(diǎn)之間可能存在的相關(guān)性，以應(yīng)對綜合性題目。知識點(diǎn)的整理最好以圖表形式，高度概括，便于記憶。考試之前最好熟記相關(guān)知識點(diǎn)。這樣在考試中遇到題目能夠馬上反應(yīng)出該題考核的是哪個(gè)知識點(diǎn)，這樣可以提高答題的速度及正確率。2.做歷年真題，了解各知識點(diǎn)的考核形式，并研究考核點(diǎn)的變化規(guī)律近年來本課程考試的知識點(diǎn)和分值的分布基本已經(jīng)定型，各年考點(diǎn)變化不大。因此可以分析近些年的真題知識點(diǎn)分布和考核形式，從考核形式的角度再復(fù)習(xí)一遍相關(guān)知識點(diǎn)，加深記憶，同時(shí)要認(rèn)真研究考核點(diǎn)的變化規(guī)律。有些考點(diǎn)幾乎年年都考，對于這些考點(diǎn)所涉及的知識點(diǎn)一定要作為重點(diǎn)再認(rèn)真研究，以準(zhǔn)確理解和運(yùn)用;有些考點(diǎn)有一定的繼承性，即在以前年份考核點(diǎn)的基礎(chǔ)上，在廣度或深度上有所擴(kuò)展。對于這樣的知識點(diǎn)，可以拿出教材再仔細(xì)閱讀一下該考點(diǎn)附近的文字，尋找可能的出題點(diǎn)，熟悉相關(guān)內(nèi)容。有些知識點(diǎn)在考試中很少涉及，只是為了理論體系的完整性才在教材中論述，這些知識點(diǎn)可以放棄。因此，通過對歷年真題的研究，可以縮小復(fù)習(xí)范圍，分出復(fù)習(xí)層次，提高復(fù)習(xí)效率。3.做幾套模擬題，摸清自己的水平目前，市場上各類模擬題很多，大家要慎重選擇。劣質(zhì)的模擬題可能會誤導(dǎo)考生的考試方向，使我們的復(fù)習(xí)效果大打折扣。比較了解出題規(guī)律，模擬題質(zhì)量較高。在做模擬題時(shí)，一定要跟在現(xiàn)場考試一樣計(jì)算做題時(shí)間。看看自己是否能夠在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)從容答完試題。如果時(shí)間緊張，應(yīng)研究一下怎樣改變做題次序，保證把自己心中有數(shù)的內(nèi)容答完。在考前做好充分的準(zhǔn)備可以提高分?jǐn)?shù)。另外在答多選題時(shí)一定要慎重，寧可少選也不要多選。多選了整個(gè)題目都沒有分，少選還是可以得一定的分的。做完模擬題，認(rèn)真對答案，但是不要只滿足于知道正確答案。考試題目和模擬題完全一樣的概率很小，但好的模擬題的考核點(diǎn)和最終考題的考核點(diǎn)吻合度一般較高。對于在模擬題中做錯(cuò)的題目，一定要認(rèn)真分析錯(cuò)誤的原因，糾正自己對相關(guān)知識點(diǎn)理解的偏差，真正掌握這些考核點(diǎn)。...

2022-02-26點(diǎn)擊量：4731

房產(chǎn)估價(jià)師考生在進(jìn)行早期復(fù)習(xí)時(shí)要注重策略，講究方法，下面是給大家?guī)�來�?022年房產(chǎn)估價(jià)師考試復(fù)習(xí)策略總結(jié)。早期復(fù)習(xí)重在夯實(shí)基礎(chǔ)知識，就是要把基礎(chǔ)知識點(diǎn)放到第一位，全面細(xì)致。腦子里要形成這樣一種觀念：如果少復(fù)習(xí)一個(gè)知識點(diǎn)，我考試就有可能丟分。平時(shí)考試結(jié)束后，總能聽到這樣的話：那個(gè)知識點(diǎn)要是我復(fù)習(xí)到就好了。那么早期復(fù)習(xí)就是要避免這一點(diǎn)。同時(shí)，對于每一個(gè)知識點(diǎn)都要深度挖掘，加強(qiáng)對知識點(diǎn)本身的理解和感悟。復(fù)習(xí)一定要回歸課本，一定要熟練掌握和運(yùn)用課本上的每一個(gè)基本原理、基本方法。同時(shí)，針對章節(jié)的特點(diǎn)，能夠構(gòu)建相應(yīng)的知識網(wǎng)絡(luò)體系。從而理解和把握章節(jié)在整個(gè)考試知識體系中的地位和作用。每一個(gè)章節(jié)的知識點(diǎn)，都應(yīng)該做到只要考到這個(gè)知識點(diǎn)，我都知道這是怎么回事，思路怎樣，方法如何，還有哪些方面的技巧和方法等等。良好的基本功一定建立在對知識點(diǎn)本身概念的理解和掌握以及對知識點(diǎn)應(yīng)用的深入探索的基礎(chǔ)上。因此，練好基本技能強(qiáng)調(diào)“練”字，只有一定量的積累才能達(dá)到質(zhì)的提升。所以希望考生要注重有針對性的訓(xùn)練，練就一身扎實(shí)的基本功，從而面對以后的二輪復(fù)習(xí)。一定要養(yǎng)成先審題，弄清思路，找到方法，然后做題的策略，這樣粗心就會少很多了。對于其他的錯(cuò)誤，比如思路與方法，那就應(yīng)該從知識點(diǎn)的角度出發(fā)，是否是對知識點(diǎn)本身的掌握不夠全，還是對知識點(diǎn)的運(yùn)用不夠熟練等等。反復(fù)思考，反復(fù)總結(jié)，一定要做到錯(cuò)題不會重犯，這樣錯(cuò)題就會轉(zhuǎn)化成了下次做對的保證。復(fù)習(xí)的過程中從一開始就要注重做題效率，每當(dāng)做一道題都要有一個(gè)時(shí)間點(diǎn)，如果超過時(shí)間點(diǎn)的話就應(yīng)該反思，思維門檻出現(xiàn)在什么位置，從而反復(fù)的有針對性的去訓(xùn)練。這樣就能保證做題的高效性。如果一開始就沒有注意這方面的問題，等到養(yǎng)成習(xí)慣之后想改過來就要浪費(fèi)很多的時(shí)間和精力。...

2022-02-24點(diǎn)擊量：4748

假設(shè)開發(fā)法的操作步驟運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法估價(jià)一般分為下列6個(gè)步驟進(jìn)行：①調(diào)查待開發(fā)房地產(chǎn)的基本情況;②選擇最佳的開發(fā)利用方式;③估計(jì)開發(fā)經(jīng)營期;④預(yù)測開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值;⑤測算開發(fā)成本、管理費(fèi)用、投資利息、銷售費(fèi)用、銷售稅費(fèi)、開發(fā)利潤及投資者購買待開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi);⑥進(jìn)行具體計(jì)算，求出待開發(fā)房地產(chǎn)的價(jià)值。下面以評估政府出讓地塊的價(jià)格為例，說明如何調(diào)查待開發(fā)房地產(chǎn)的基本情況和選擇最佳的開發(fā)利用方式，其他步驟的內(nèi)容將在后面分節(jié)論述。在中國現(xiàn)行情況下，政府開展國有土地使用權(quán)有償出讓的地塊，主要是待開發(fā)土地。政府出讓土地使用權(quán)的方式有拍賣、招標(biāo)、掛牌和協(xié)議四種。無論是哪種出讓方式，對于這類待開發(fā)土地，政府都需要估價(jià)，以確定出讓底價(jià)或做到心中有數(shù);有意購買者也需要估價(jià)，以確定購買時(shí)的報(bào)價(jià)或者作為與政府討價(jià)還價(jià)的依據(jù)。這類待開發(fā)土地的使用年限、城市規(guī)劃設(shè)計(jì)條件(如用途、建筑高度、容積率)等，通常政府在事先已確定。購地者如果獲得該類土地，只能在政府的這些限制之內(nèi)開發(fā)利用。因此，政府的這些限制，也是評估這類待開發(fā)土地的價(jià)格時(shí)必須遵守的前提條件。調(diào)查該類待開發(fā)土地的基本情況主要包括下列4個(gè)方面：(1)弄清土地的位置。包括3個(gè)層次：①土地所在城市的性質(zhì);②土地所在城市內(nèi)的區(qū)域的性質(zhì);③具體的坐落狀況。弄清這些，主要是為選擇最佳的土地用途服務(wù)。例如：位于上海浦東新區(qū)的一塊待開發(fā)土地需要估價(jià)，弄清該塊土地的位置，就需要弄清上海的性質(zhì)、地位，需要弄清浦東新區(qū)的性質(zhì)、地位，包括它與上海市區(qū)的關(guān)系以及政府對該區(qū)的政策和規(guī)劃建設(shè)設(shè)想等，此外還需要弄清這塊土地在頂區(qū)內(nèi)的具體坐落狀況，如周圍環(huán)境、進(jìn)出交通便利與否等。(2)弄清土地的面積大小、形狀、平整程度、基礎(chǔ)設(shè)施通達(dá)程度、地質(zhì)和水文狀況等。弄清這些，主要是為測算開發(fā)成本、費(fèi)用等服務(wù)。(3)弄清城市規(guī)劃設(shè)計(jì)條件。包括弄清規(guī)定的用途、建筑高度、容積率等。弄清這些，主要是為確定最佳的開發(fā)利用方式服務(wù)。(4)弄清將擁有的土地權(quán)利。包括弄清權(quán)利性質(zhì)(目前均為使用權(quán))、使用年限、可否續(xù)期，以及對轉(zhuǎn)讓、出租、抵押等的有關(guān)規(guī)定等。弄清這些，主要是為預(yù)測未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值、租金等服務(wù)。選擇最佳的開發(fā)利用方式包括用途、規(guī)模、檔次等的確定。這些內(nèi)容的確定都要在城市規(guī)劃許可的范圍內(nèi)選取，也就是說在這個(gè)許可范圍內(nèi)的最佳。在選擇最佳的開發(fā)利用方式中，最重要的是要選擇最佳的用途。最佳用途的選擇，要考慮土地位置的可接受性及這種用途的現(xiàn)實(shí)社會需要程度和未來發(fā)展趨勢，或者說，要分析當(dāng)?shù)厥袌龅慕邮苣芰Γ�究竟市場在�?xiàng)目建成后最需要什么類型的房地產(chǎn)。例如，某塊土地城市規(guī)劃規(guī)定的用途可為賓館，可為公寓，可為寫字樓，但在實(shí)際估價(jià)時(shí)究竟應(yīng)選擇哪種用途?這首先要調(diào)查該塊土地所在城市和區(qū)域的賓館、公寓、寫字樓的供求關(guān)系及其走向。如果對賓館、寫字樓的需求開始趨于飽和，表現(xiàn)為客房入住率、寫字樓出租率呈下降趨勢，但希望能租到或買到公寓住房的人逐漸增加，而近年能提供的數(shù)量又較少時(shí)，則可以選擇該塊土地的用途為興建公寓。...

2022-02-23點(diǎn)擊量：4610

一、關(guān)于看教材正所謂一切考題都來源于教材，所以看書是很重要的。而看書也是有方法的，大致可以分四個(gè)回合：第一、通讀：從頭至尾認(rèn)真的、一字不落的閱讀，不需要你對知識點(diǎn)記憶和理解有多么透徹，只要求對教材的體系、內(nèi)容、框架有個(gè)大致的了解。第二、結(jié)合課件看教材：一邊聽課件，一邊看書，把課件里面的內(nèi)容與教材相結(jié)合，一章節(jié)一章節(jié)的去學(xué)習(xí)，重點(diǎn)、難點(diǎn)都要逐一突破。第三、精讀：我們對知識點(diǎn)分章學(xué)習(xí)完之后，要進(jìn)行一下系統(tǒng)的梳理，這一遍看書就不可以走馬觀花了，一定要一步一個(gè)腳印的去學(xué)習(xí)，書中的每個(gè)地方都要弄透，不可留有任何盲點(diǎn)和誤區(qū)。這一段重點(diǎn)在于加深理解和記憶。第四、查缺補(bǔ)漏：這一遍可以采用回憶法，對照著目錄，回憶知識點(diǎn)，看看還有哪些地方存在問題，進(jìn)行針對性的學(xué)習(xí)。二、關(guān)于做題很多學(xué)習(xí)方法中都強(qiáng)調(diào)要大量的做題，但是做題也可分為三個(gè)階段。第一階段：學(xué)習(xí)完一章或一個(gè)知識點(diǎn)之后，配合著做些習(xí)題，并注意本科目基本的出題思路，以此來調(diào)整學(xué)習(xí)的方法，活學(xué)活用，這樣有利于增強(qiáng)我們的記憶力，提高學(xué)習(xí)效率。第二階段：做歷年考試真題，一方面，歷年試題及答案能夠反映近年考試的出題思路，規(guī)范我們的答題方法及其變化趨勢;另一方面，歷年試題及答案能夠幫助我們熟悉研究考試的題型，掌握出題規(guī)律和把握試題的總體難度，清楚基本命題的思路和出題的方式。第三階段：系統(tǒng)的、成套的做題。不只是拘泥于歷年考試真題，要開放思路。這段做題主要在于養(yǎng)成一個(gè)良好的答題習(xí)慣，要學(xué)會合理分配時(shí)間。這樣在考試時(shí)才不會緊張、驚慌。...

2022-02-23點(diǎn)擊量：5078

一、估價(jià)業(yè)務(wù)來源渠道從事房地產(chǎn)估價(jià)，首先要有房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)。房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)來源可歸納為“被動(dòng)接受”和“主動(dòng)爭取”兩大類。(一)被動(dòng)接受被動(dòng)接受是坐等估價(jià)需求者找上門來要求為其提供估價(jià)服務(wù)。估價(jià)需求者可能是企事業(yè)單位、政府有關(guān)部門或者其他組織，也可能是個(gè)人;可能是房屋所有權(quán)人、土地使用權(quán)人，也可能是房屋所有權(quán)人、土地使用權(quán)人以外的債權(quán)人、投資者、受讓人等。例如，估價(jià)需求者可能是房屋所有權(quán)人、土地使用權(quán)人的代理人;房地產(chǎn)的意向購買者也可能要求對其想要購買的房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià);一方以提供房地產(chǎn)的方式與另一方合作，如用房地產(chǎn)作價(jià)入股，合資、合作開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)或從事其他經(jīng)營活動(dòng)，該另一方也可能委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)對該房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)，為其與對方洽商提供參考依據(jù);房屋所有權(quán)人、土地使用權(quán)人將其房地產(chǎn)抵押貸款，貸款人(如商業(yè)銀行)也可能委托其信任的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)對該房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià);征收國有土地上單位、個(gè)人的房屋，房屋征收部門(不是房屋所有權(quán)人、土地使用權(quán)人)委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)對被征收房屋價(jià)值進(jìn)行評估;人民法院要處理有關(guān)房地產(chǎn)案件，如司法拍賣、分家析產(chǎn)、損害賠償、定罪量刑等，也可能委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)對涉案房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià);政府為征收房地產(chǎn)稅收，也可能委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)對應(yīng)稅房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)，等等。(對照第一章房地產(chǎn)估價(jià)需求的內(nèi)容)(二)主動(dòng)爭取主動(dòng)爭取是走出去尋找估價(jià)需求者并力爭為其提供估價(jià)服務(wù)，如積極向潛在的估價(jià)需求者宣傳估價(jià)的必要性和作用，將其潛在的估價(jià)需要變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)的估價(jià)需求;密切關(guān)注商業(yè)銀行、房屋征收部門、人民法院等發(fā)布的遴選入圍估價(jià)機(jī)構(gòu)、估價(jià)項(xiàng)目招標(biāo)、委托評估等信息，積極申請加入入圍估價(jià)機(jī)構(gòu)名單，參加估價(jià)項(xiàng)目投標(biāo)，報(bào)名參加委托評估等。主動(dòng)爭取估價(jià)業(yè)務(wù)應(yīng)通過提高估價(jià)技術(shù)水平和服務(wù)質(zhì)量，提升估價(jià)機(jī)構(gòu)的知名度和品牌，作恰當(dāng)?shù)男麄鞯确绞竭M(jìn)行。不得：迎合委托人的高估或低估要求(如向委托人暗示甚至承諾可以評估出其期望的價(jià)值或價(jià)格)、虛假宣傳、惡意低收費(fèi)、給予回扣或利誘(如房屋征收評估中采用被征收人投票方式選定估價(jià)機(jī)構(gòu)的，為獲得被征收人的投票，向被征收人發(fā)送禮品等)、貶低其他估價(jià)機(jī)構(gòu)或估價(jià)師等。(與職業(yè)道德要求的知識點(diǎn)對照)估價(jià)需求者不一定是房屋所有權(quán)人、土地使用權(quán)人。房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)來源渠道，還可按照不同的委托人或客戶(如商業(yè)銀行、人民法院、政府部門、上市公司等)、不同的估價(jià)目的(如抵押估價(jià)、征收評估、司法拍賣估價(jià)、稅收估價(jià)等)、不同的估價(jià)對象(如住宅、商業(yè)用房、辦公用房、工業(yè)用房、土地等)來劃分。二、不應(yīng)承接估價(jià)業(yè)務(wù)的情形在獲取估價(jià)業(yè)務(wù)中，估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師通過與估價(jià)需求者溝通，根據(jù)所了解的估價(jià)目的、估價(jià)對象等情況，從是否超出了本機(jī)構(gòu)的業(yè)務(wù)范圍，是否與自己有利害關(guān)系或利益沖突，是否自己的專業(yè)能力難以勝任，以及是否估價(jià)業(yè)務(wù)有較大風(fēng)險(xiǎn)等方面，衡量是否承接該估價(jià)業(yè)務(wù)。(一)超出了本機(jī)構(gòu)的業(yè)務(wù)范圍如果估價(jià)業(yè)務(wù)超出了估價(jià)機(jī)構(gòu)的業(yè)務(wù)范圍，就不應(yīng)承接該估價(jià)業(yè)務(wù)。目前，對不同資質(zhì)等級的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的業(yè)務(wù)范圍有所限制，這種限制不是根據(jù)地域范圍而是根據(jù)估價(jià)目的確定的。《房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)管理辦法》第二十四條規(guī)定：“從事房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)的機(jī)構(gòu)，應(yīng)當(dāng)依法取得房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)，并在其資質(zhì)等級許可范圍內(nèi)從事估價(jià)業(yè)務(wù)。”一級資質(zhì)可以從事各類房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)。二級資質(zhì)可以從事除公司上市、企業(yè)清算以外的房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)。(牛黃上清丸)三級資質(zhì)可以從事除公司上市、企業(yè)清算、司法鑒定以外的房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)。暫定期內(nèi)的三級資質(zhì)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)可以從事除公司上市、企業(yè)清算、司法鑒定、城鎮(zhèn)房屋拆遷、在建工程抵押以外的房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)。”記憶：一級啥都能做，二級2個(gè)不能做(牛黃上清丸)，3級3個(gè)不能做(牛黃上清丸+三司)，暫定三級5個(gè)不能做(再加：城鎮(zhèn)房屋拆遷+在建工程抵押)(二)與自己有利害關(guān)系或利益沖突如果估價(jià)機(jī)構(gòu)或估價(jià)師與估價(jià)需求者或相關(guān)當(dāng)事人有利害關(guān)系，或者與估價(jià)對象有利益關(guān)系，就應(yīng)回避相應(yīng)的估價(jià)業(yè)務(wù)。利害關(guān)系，利益關(guān)系，可能影響其獨(dú)立、客觀、公正性。即使估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師會秉公估價(jià)，但其估價(jià)結(jié)果也會招致懷疑，缺乏公信力。《房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)管理辦法》第二十六條規(guī)定了回避制度：“房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)及執(zhí)行房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)的估價(jià)人員與委托人或者估價(jià)業(yè)務(wù)相對人有利害關(guān)系的，應(yīng)當(dāng)回避。”《房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見》第六條規(guī)定：“房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)估價(jià)人員與房地產(chǎn)抵押當(dāng)事人有利害關(guān)系或者是房地產(chǎn)抵押當(dāng)事人的，應(yīng)當(dāng)回避。”《國有土地上房屋征收評估辦法》第三條規(guī)定：“任何單位和個(gè)人不得干預(yù)房屋征收評估、鑒定活動(dòng)。與房屋征收當(dāng)事人有利害關(guān)系的，應(yīng)當(dāng)回避。”(三)自己的專業(yè)能力難以勝任如果估價(jià)機(jī)構(gòu)或估價(jià)師的專業(yè)知識和經(jīng)驗(yàn)難以得出合理的估價(jià)結(jié)果，就不應(yīng)承接相應(yīng)的估價(jià)業(yè)務(wù)。《房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見》第七條規(guī)定：“從事房地產(chǎn)抵押估價(jià)的房地產(chǎn)估價(jià)師，應(yīng)當(dāng)具備相關(guān)金融專業(yè)知識和相應(yīng)的房地產(chǎn)市場分析能力。”在上述不應(yīng)承接估價(jià)業(yè)務(wù)的情況下，估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師可以向估價(jià)需求者介紹其他合適的估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師承接該估價(jià)業(yè)務(wù);如果是估價(jià)機(jī)構(gòu)的專業(yè)知識和經(jīng)驗(yàn)所限的，必要時(shí)(如一些新興或者綜合性的估價(jià)業(yè)務(wù)，在沒有其他合適的估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師可推薦的情況下)，經(jīng)征求估價(jià)需求者同意，可以承接或與其他較合適的估價(jià)機(jī)構(gòu)聯(lián)合承接、合作完成該估價(jià)業(yè)務(wù)。對估價(jià)所涉及的其他專業(yè)性問題，如房屋中鑲嵌的古董和藝術(shù)品、地上的特殊樹木、特殊機(jī)器設(shè)備，可以聘請相關(guān)專家，咨詢相關(guān)研究機(jī)構(gòu)、生產(chǎn)廠家，或者采用“分包”方式聘請相關(guān)專業(yè)估價(jià)機(jī)構(gòu)、咨詢機(jī)構(gòu)等出具專業(yè)意見來解決，即可借用相關(guān)專業(yè)意見。(四)估價(jià)業(yè)務(wù)有較大風(fēng)險(xiǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師應(yīng)清楚擬承接的估價(jià)業(yè)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)及其程度。對于不具備相應(yīng)估價(jià)目的下的估價(jià)基本條件的，不應(yīng)承接該估價(jià)業(yè)務(wù);對于估價(jià)需求者或者有關(guān)單位和個(gè)人要求高估或低估的，要堅(jiān)守估價(jià)職業(yè)道德底線，向其說明不能滿足高估或低估要求的原因;對于執(zhí)意甚至利誘要求高估或低估的，應(yīng)拒絕該估價(jià)業(yè)務(wù)。應(yīng)向估價(jià)需求者了解估價(jià)對象是否擬委托過其他估價(jià)機(jī)構(gòu)估價(jià)或者已做過估價(jià)。對于擬委托過其他估價(jià)機(jī)構(gòu)估價(jià)的，應(yīng)向其了解不委托其他估價(jià)機(jī)構(gòu)估價(jià)的原因。如果是因其他估價(jià)機(jī)構(gòu)不能滿足其高估或低估要求的，則不應(yīng)承接該估價(jià)業(yè)務(wù)。對于已做過估價(jià)的，應(yīng)要求估價(jià)需求者提供相應(yīng)的估價(jià)報(bào)告。如果原估價(jià)結(jié)果無不妥且是為了相同的估價(jià)目的而估價(jià)的，則應(yīng)勸說估價(jià)需求者無需另行委托估價(jià)，除非是估價(jià)需求者為了使估價(jià)結(jié)果更加可信而另行委托估價(jià)予以印證。如果是原估價(jià)結(jié)果確有問題的，則可以采用咨詢方式出具咨詢意見，請估價(jià)需求者據(jù)此咨詢意見要求原估價(jià)機(jī)構(gòu)改正。如果是原估價(jià)結(jié)果確有問題且原估價(jià)機(jī)構(gòu)又不改正的，則可以承接該估價(jià)業(yè)務(wù)。上述做法，是為了防止估價(jià)機(jī)構(gòu)之間(同業(yè))無序競爭，特別是防止多家估價(jià)機(jī)構(gòu)為了同一估價(jià)目的對同一估價(jià)對象進(jìn)行估價(jià)得出多種不同的估價(jià)結(jié)果而損害估價(jià)行業(yè)形象。另外，對于估價(jià)需求者或者有關(guān)單位和個(gè)人索要回扣、介紹費(fèi)，以及惡意壓低估價(jià)服務(wù)費(fèi)的，要予以抵制，直至不承接該估價(jià)業(yè)務(wù)。...

2022-02-22點(diǎn)擊量：5299

2022年房地產(chǎn)估價(jià)師考試科目是什么？房地產(chǎn)估價(jià)師考試大綱變化了嗎？1、房地產(chǎn)估價(jià)師考試科目2021年房地產(chǎn)估價(jià)師考試進(jìn)行了改革，考試科目有了不小的變化，2022年房地產(chǎn)估價(jià)師考試科目包括4科目：《土地估價(jià)基礎(chǔ)與實(shí)務(wù)》《房地產(chǎn)估價(jià)基礎(chǔ)與實(shí)務(wù)》《房地產(chǎn)估價(jià)原理與方法》《房地產(chǎn)制度法規(guī)政策》。需要注意的是原來開卷考試的房地產(chǎn)估價(jià)案例取消，目前的《房估基礎(chǔ)實(shí)務(wù)》和《土估基礎(chǔ)實(shí)務(wù)》均為閉卷考試。備考時(shí)下伙伴們要注意學(xué)習(xí)力度哦~2、考試大綱變化了了嗎？由于考試科目的調(diào)整，房地產(chǎn)估價(jià)師2021年考試大綱變化不小，房地產(chǎn)估價(jià)師2021年考試大綱規(guī)定考試內(nèi)容分為掌握、熟悉、了解三個(gè)層次。考試時(shí)知識點(diǎn)占比依次減輕。因此，備考時(shí)需要注意分配考試時(shí)間和考試精力。目前2022年房地產(chǎn)估價(jià)師考試大綱還沒有公布，正在備考的小伙們可以使用2021年版房地估價(jià)師考試大綱來學(xué)習(xí)。3、報(bào)考人數(shù)增多2021年開始房地產(chǎn)估價(jià)師報(bào)考條件放開，大專以上學(xué)歷都可以報(bào)考，無工作年限和專業(yè)的要求。能夠報(bào)考房地產(chǎn)估價(jià)師的考生人群會增大很多，報(bào)考人數(shù)增多，那么考試壓力就會相應(yīng)的來了，有意向的小伙伴需要早點(diǎn)開始準(zhǔn)備了。此外，還有一個(gè)好消息，房地產(chǎn)估價(jià)師考試成績保留期限由原來的2年變?yōu)?年，這樣可以減輕考試壓力。小伙伴們可以有計(jì)劃的備考哦~，比如2022年是一次考過4個(gè)科目，還是先考過兩個(gè)科目？這些需要根據(jù)自己的實(shí)際情況好好規(guī)劃一下。...

2022-02-18點(diǎn)擊量：4619

(一)房地產(chǎn)估價(jià)師考試復(fù)習(xí)之注重根本，精讀教材房地產(chǎn)估價(jià)師考試共4個(gè)科目。應(yīng)試者要想一次通過，就必須至少精讀一遍教材，精讀時(shí)一定要注意每個(gè)細(xì)節(jié)問題。(二)房地產(chǎn)估價(jià)師考試復(fù)習(xí)之結(jié)合房地產(chǎn)估價(jià)師考試大綱重點(diǎn)復(fù)習(xí)房地產(chǎn)估價(jià)師考試的四個(gè)科目都有相應(yīng)的考試大綱。凡是考試大綱要求掌握和熟悉的內(nèi)容都是考試的重點(diǎn)，所占的分值也最多。一定要重點(diǎn)掌握，部分沒有時(shí)間全面復(fù)習(xí)的考生要先看大綱要求掌握和熟悉的內(nèi)容，這部分知識點(diǎn)基本上占到了房地產(chǎn)估價(jià)師考試分值的60%-70%.其重要程度大家可想而知。(三)房地產(chǎn)估價(jià)師考試復(fù)習(xí)之學(xué)會把知識點(diǎn)系統(tǒng)化房地產(chǎn)估價(jià)師考試所用教材上有很多東西比較抽象，大家不容易理解。我們要學(xué)著把抽象的東西具體化，建立概念、理論、方法之間的聯(lián)系，這樣對大家通過房地產(chǎn)估價(jià)師考試很有幫助。(四)房地產(chǎn)估價(jià)師考試復(fù)習(xí)之掌握概念、理論、方法的本質(zhì)考生要從概念、理論、方法的“本意”出發(fā)來理解概念、理論、方法，掌握其精髓，這樣就可以做到以不變應(yīng)萬變。(五)房地產(chǎn)估價(jià)師考試復(fù)習(xí)之記住一些基本的公式以及適用的條件和范圍房地產(chǎn)估價(jià)師考試計(jì)算題是不給計(jì)算公式的，因此應(yīng)試者必須記住公式。不要因?yàn)檫@個(gè)丟分，那就太不值得了。(六)房地產(chǎn)估價(jià)師考試復(fù)習(xí)之房地產(chǎn)估價(jià)師考試——重在做題書本上的知識點(diǎn)再怎么熟悉，如果不做題想順利通過考試基本上是不可能的，任何考試都是一樣。必須多做題目包括課后習(xí)題，歷年真題，模擬題等。但大家要記住千萬不要背題，要在做題的過程中熟悉和掌握知識點(diǎn)。...

2022-02-17點(diǎn)擊量：4611

下面為大家整理了一些小技巧：1.保持頭腦清醒考前按照正常作息時(shí)間作息，保障睡眠;考場上情緒緊張時(shí)做骳深呼吸、望望窗外。心態(tài)平和，適度的緊張會讓我們大腦高度集中，但多度的緊張則會讓我們手忙腳亂，要學(xué)會自我暗示。2.保持自信對于自己的缺點(diǎn)和不足不要過多自我責(zé)備，要多看、多想自己的長處和潛力，激發(fā)自信心。遇到不會的題不要慌張，從小點(diǎn)入手，一點(diǎn)點(diǎn)攻破。3.應(yīng)試技巧不可少調(diào)整做題順序，先做分值大、易得分的題目，最后做多選題;單選題用時(shí)超過2分鐘以上的題目，可以選擇放棄。房地產(chǎn)估價(jià)師職業(yè)資格考試設(shè)置4個(gè)科目，分別為《房地產(chǎn)制度法規(guī)政策》、《房地產(chǎn)估價(jià)原理與方法》、《房地產(chǎn)估價(jià)基礎(chǔ)與實(shí)務(wù)》、《土地估價(jià)基礎(chǔ)與實(shí)務(wù)》，分4個(gè)半天進(jìn)行，每個(gè)考試科目的考試時(shí)間為2.5小時(shí)。所有科目均采用閉卷、紙筆考試。《房地產(chǎn)制度法規(guī)政策》、《房地產(chǎn)估價(jià)原理與方法》2個(gè)科目，以填涂答題卡的方式作答;《房地產(chǎn)估價(jià)基礎(chǔ)與實(shí)務(wù)》、《土地估價(jià)基礎(chǔ)與實(shí)務(wù)》2個(gè)科目，以填涂答題卡和在答題紙上作答相結(jié)合的方式作答。應(yīng)試人員應(yīng)考時(shí)需攜帶黑色墨水筆、2B鉛筆、橡皮及無聲無文本編輯功能的計(jì)算器。不得攜帶任何通訊工具和電子設(shè)備，已帶入考場的要切斷電源，并與其他物品一同存放在指定位置，不得帶至座位。草稿紙由考點(diǎn)統(tǒng)一發(fā)放，考后收回。考試須知(一)應(yīng)認(rèn)真閱讀準(zhǔn)考證上的“考場規(guī)則”，并按有關(guān)要求進(jìn)入考場，參加考試。(二)考生應(yīng)誠信參考，自覺遵守《專業(yè)技術(shù)人員資格考試違紀(jì)違規(guī)行為處理規(guī)定》(人社部令第31號)，在考試結(jié)束后，考試機(jī)構(gòu)將進(jìn)行雷同試卷的認(rèn)定和處理。(三)所有考試科目均采用閉卷、紙筆考試。其中，《房地產(chǎn)制度法規(guī)政策》《房地產(chǎn)估價(jià)原理與方法》2個(gè)科目，以填涂答題卡的方式作答;《房地產(chǎn)估價(jià)基礎(chǔ)與實(shí)務(wù)》《土地估價(jià)基礎(chǔ)與實(shí)務(wù)》2個(gè)科目，以填涂答題卡和在答題紙上書寫2種方式作答。應(yīng)考時(shí)，考生應(yīng)攜帶黑色墨水筆(簽字筆)、2B鉛筆、橡皮、無聲無編程功能計(jì)算器。考場不配發(fā)草稿紙，試卷本可作草稿紙，但不得損壞，考后收回。嚴(yán)禁攜帶移動(dòng)電話、電子手表、平板電腦、電子記事本等電子設(shè)備進(jìn)入考場;已帶入考場的，要切斷電源(關(guān)閉鬧鈴)，并與其他物品一同存放在指定位置，不得帶至座位。...

2022-02-16點(diǎn)擊量：4636

1.假設(shè)開發(fā)法的含義根據(jù)估價(jià)對象預(yù)期開發(fā)完成后的價(jià)值，來求取估價(jià)對象價(jià)值或價(jià)格的方法。求得估價(jià)對象后續(xù)開發(fā)的必要支出及折現(xiàn)率或后續(xù)開發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤和開發(fā)完成后的價(jià)值，將開發(fā)完成后的價(jià)值和后續(xù)開發(fā)的必要支出折現(xiàn)到價(jià)值時(shí)點(diǎn)后相減(動(dòng)態(tài)分析法)，或?qū)㈤_發(fā)完成后的價(jià)值減去后續(xù)開發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤(靜態(tài)分析法)，得到估價(jià)對象價(jià)值或價(jià)格的方法。本質(zhì)與收益法相同，是以房地產(chǎn)的預(yù)期未來收益(從靜態(tài)分析法來看，具體為開發(fā)完成后的價(jià)值減去后續(xù)開發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤后的余額，簡稱剩余開發(fā)價(jià)值)為導(dǎo)向來求取房地產(chǎn)的價(jià)值或價(jià)格。2.假設(shè)開發(fā)法的理論依據(jù)(熟悉)(1)理論依據(jù)——預(yù)期原理和地租原理(一次性的價(jià)格剩余)。(2)表現(xiàn)形式——評估新開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)價(jià)值的成本法的倒算法。(3)假設(shè)開發(fā)法與成本法主要區(qū)別：①成本法中的土地價(jià)值為已知，需要求取的是開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值。②假設(shè)開發(fā)法中，開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值通過預(yù)測得到，需要求取的是土地價(jià)值。③起點(diǎn)和終點(diǎn)(已知和未知)剛好相反。3.假設(shè)開發(fā)法適用的估價(jià)對象(掌握)(1)適用對象，凡是具有開發(fā)或再開發(fā)潛力，且開發(fā)完成后的價(jià)值可用成本法以外的其他方法(比較法、收益法、趨勢分析法等)求取的房地產(chǎn)。(2)具體包括：可供開發(fā)的土地、在建工程、可重新開發(fā)、更新改造或改變用途的房地產(chǎn)。(3)不適合采用假設(shè)開發(fā)法的項(xiàng)目：有規(guī)劃條件但規(guī)劃條件不明確的待開發(fā)房地產(chǎn);如仍需要估價(jià)，一定要把對規(guī)劃條件的假設(shè)(估價(jià)假設(shè))在估價(jià)報(bào)告中特別提示。(4)除了適用于房地產(chǎn)估價(jià)，還適用于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目分析。假設(shè)開發(fā)法用于估價(jià)與用于項(xiàng)目分析的區(qū)別：(與第三章中市場價(jià)值，投資價(jià)值的區(qū)別一致)在選取有關(guān)參數(shù)和測算有關(guān)數(shù)值時(shí)，假設(shè)開發(fā)法站在一個(gè)典型投資者的立場上(公允的、客觀的)，而房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目分析是站在某個(gè)特定投資者的立場上。(5)假設(shè)開發(fā)法在投資分析中提供的三種數(shù)值：①測算待開發(fā)房地產(chǎn)的最高價(jià)格，可用于參與招標(biāo)或者拍賣，競投政府出讓地時(shí)作為最高報(bào)價(jià);②測算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的預(yù)期利潤，每種報(bào)價(jià)，會對應(yīng)一個(gè)預(yù)期利潤;③測算房地產(chǎn)開發(fā)中可能的最高費(fèi)用。4.假設(shè)開發(fā)法估價(jià)需要具備的條件(掌握)(1)假設(shè)開發(fā)法測算可靠程度的兩個(gè)關(guān)鍵預(yù)測(兩要點(diǎn))①是否根據(jù)合法原則和最高最佳利用原則，正確判斷了估價(jià)對象的最佳開發(fā)利用方式。②是否根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場狀況，正確預(yù)測了估價(jià)對象開發(fā)完成后的價(jià)值。(2)外部條件——假設(shè)開發(fā)法運(yùn)用需要良好的社會經(jīng)濟(jì)環(huán)境(三方面)①統(tǒng)一、嚴(yán)謹(jǐn)及健全的房地產(chǎn)法規(guī);②穩(wěn)定、具可預(yù)見性及透明的房地產(chǎn)政策;③有較長歷史、連續(xù)、全面及開放的房地產(chǎn)信息資料庫。5.假設(shè)開發(fā)法估價(jià)的操作步驟(8個(gè)步驟)①選擇具體估價(jià)方法;②選擇估價(jià)前提;③選取最佳開發(fā)經(jīng)營方式;④測算后續(xù)開發(fā)經(jīng)營期;⑤測算后續(xù)開發(fā)的必要支出;⑥測算開發(fā)完成后的價(jià)值;⑦確定折現(xiàn)率或測算后續(xù)開發(fā)的應(yīng)得利潤;⑧計(jì)算開發(fā)價(jià)值。...

2022-02-12點(diǎn)擊量：4587

今年起房估報(bào)考條件簡化，只要具有大專以上學(xué)歷就能報(bào)考，不再限制專業(yè)和從業(yè)年限。之前因?yàn)閷�業(yè)限制或者從業(yè)年限要求不能參加房估考試的，現(xiàn)在也可以報(bào)名參加考試了。這意味著房估考試的人群還要持續(xù)上漲，那么哪些人需要考房估呢?1.單證持有者此前已經(jīng)取得房地產(chǎn)估價(jià)師證書或者土地估價(jià)師證書的人員。由于房估考試改革，雙師整合，雙證合一，考試后取得的房地產(chǎn)估價(jià)師證書效力大大提升，注冊后既能從事房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)，又能從事土地估價(jià)業(yè)務(wù)。單證效力大打折扣，想要跟上形勢發(fā)展，考取新房估證書迫在眉睫。單證持有者參加房地產(chǎn)估價(jià)師職業(yè)資格考試可免予部分科目的考試，本身又有專業(yè)基礎(chǔ)和實(shí)務(wù)經(jīng)驗(yàn)，通過考試難度不大。2.有效保留成績者房估考試改革，對于報(bào)考房地產(chǎn)估價(jià)師職業(yè)資格考試且有效保留成績的應(yīng)試人員，報(bào)考條件按原報(bào)名條件執(zhí)行，采取“老人老辦法”。若在成績滾動(dòng)有效期內(nèi)沒有通過全部考試科目，再次報(bào)名時(shí)，需按新制度執(zhí)行，即應(yīng)當(dāng)取得大專及以上學(xué)歷。這類考生趕上考試變革，既是機(jī)遇也是挑戰(zhàn)，尤其是學(xué)歷為中專的考生，一定要把握機(jī)會順利考過剩余科目，不然很可能因?yàn)閷W(xué)歷問題不能再參加考試。3.想要從事估價(jià)行業(yè)者長期駐扎工地厭倦了，想換個(gè)行業(yè)?對估價(jià)行業(yè)傾心已久，因?qū)�業(yè)限制一直沒資格考?....只要你具有大專及以上學(xué)歷，想考房估證書，愿意踏踏實(shí)實(shí)學(xué)習(xí)，房估考試的名額就可以參與。...

2022-02-11點(diǎn)擊量：4710

一、直接資本化率法1.資本化率=年收益/價(jià)格V=NOI/R上式中：V—房地產(chǎn)價(jià)值;NOI—房地產(chǎn)未來第一年的凈收益;R—資本化率;收益乘數(shù)是房地產(chǎn)的價(jià)格除以其某種年收益所得的倍數(shù)，即：收益乘數(shù)=價(jià)格/年收益。利用收益乘數(shù)將年收益轉(zhuǎn)換為價(jià)值的直接資本化法公式為：房地產(chǎn)價(jià)值=年收益×收益乘數(shù)。2.房地產(chǎn)價(jià)值=毛租金×毛租金乘數(shù)毛租金乘數(shù)是市場上房地產(chǎn)的價(jià)格除以其毛租金所得的倍數(shù)，即:毛租金乘數(shù)=價(jià)格/毛租金(毛租金乘數(shù)也是經(jīng)常所講的“租售比價(jià)”)。V=PGI×PGIM潛在毛收入乘數(shù)是市場上房地產(chǎn)的價(jià)格除以其年潛在毛收入所得的倍數(shù)，即:PGIM=V/PGI。V=EGI×EGIM有效毛收入乘數(shù)是房地產(chǎn)的價(jià)格除以其年有效毛收入所得的倍數(shù)，即:EGIM=V/EGI。V=NOI×NIM凈收益乘數(shù)是房地產(chǎn)的價(jià)格除以其年凈收益所得的倍數(shù)，即:NIM=V/NOI。由于凈收益乘數(shù)與資本化率是互為倒數(shù)的關(guān)系，通常很少直接采用凈收益乘數(shù)法形式，而采用資本化率將凈收益轉(zhuǎn)換為價(jià)值的形式，即:V=NOI/R。凈收益率與有效毛收入乘數(shù)之比求取綜合資本化率的公式為：Ro=NIR/EGIM。因?yàn)镹IR=1—OER所以Ro=(1—OER)/EGIM上述公式的來源是：因?yàn)镽o=NOI/V所以，將上述等式右邊的分子和分母同時(shí)除以有效毛收入(EGl)得:Ro=NIR/EGIM。上式中：Ro—綜合資本化率;OER—運(yùn)營費(fèi)用;V—房產(chǎn)價(jià)格;NIR—凈收益率;EGIM—有效毛收入乘數(shù);NOI—某一年的凈收益;在凈收益每年不變且持續(xù)無限年的情況下，報(bào)酬資本化法的公式為：V=A/Y。在凈收益每年不變但收益年限為有限年的情況下，報(bào)酬資本化法的公式為：V=A/Y[1—1/(1+Y)n]R=Y/[1—1/(1+Y)n]在凈收益按一定比率g遞增并收益期限為無限年的情況下，報(bào)酬資本化法的公式為：V=A/Y—g。在預(yù)知未來若干年后的價(jià)格相對變動(dòng)的情況下，報(bào)酬資本化法的公式為：V=A/Y—△×Y/(1+Y)t—1或R=Y—△×Y/(1+Y)t—1。...

2022-02-10點(diǎn)擊量：4718

一、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)(一)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)原則應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開以及費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則。國家鼓勵(lì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)開展正當(dāng)?shù)膬r(jià)格競爭，禁止價(jià)格壟斷和牟取暴利行為。(二)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的價(jià)格管理方式物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)區(qū)分不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)分別實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)和市場調(diào)節(jié)價(jià)。(三)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的計(jì)費(fèi)方式1.包干制(類似固定總價(jià)合同)是指由業(yè)主向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，盈余或者虧損均由物業(yè)服務(wù)企業(yè)享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。2.酬金制(明確酬金比例)是指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)服務(wù)企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。(四)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的費(fèi)用構(gòu)成實(shí)行物業(yè)服務(wù)收費(fèi)包干制的，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的構(gòu)成包括物業(yè)服務(wù)成本、法定稅費(fèi)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的利潤。實(shí)行物業(yè)服務(wù)收費(fèi)酬金制的，預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金包括物業(yè)服務(wù)支出和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的酬金。物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出構(gòu)成一般包括以下部分：①管理服務(wù)人員的工資、社會保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等;②物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用;③物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用;④物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用;⑤物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用;⑥辦公費(fèi)用;⑦物業(yè)服務(wù)企業(yè)固定資產(chǎn)折舊;⑧物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用;⑨經(jīng)業(yè)主同意的其他費(fèi)用。...

2022-02-09點(diǎn)擊量：4580

征收集體土地應(yīng)遵守的原則(一)珍惜耕地，合理利用土地的原則“十分珍惜、合理利用土地和切實(shí)保護(hù)耕地”的基本國策。(二)保證國家建設(shè)用地的原則因?yàn)檎魇眨�源于國家的長遠(yuǎn)規(guī)劃，不能只考慮眼前。故從全局出發(fā)，克服暫時(shí)的困難，保證國家建設(shè)用地。反對兩種做法：一是以節(jié)約土地為理由，拒絕國家征收;二是大幅度提高征地費(fèi)用，以限制非農(nóng)業(yè)部門占用土地。因此，既要貫徹節(jié)約用地原則，又要保證國家建設(shè)項(xiàng)目所必需的土地。(三)妥善安置被征地單位和農(nóng)民的原則①對征收的土地要合理補(bǔ)償;②對因征地給農(nóng)民造成的損失要合理補(bǔ)助;③對征地造成的剩余農(nóng)民勞動(dòng)力要適當(dāng)安排。(四)有償使用土地的原則有償使用是土地使用制度改革的核心。一般來說，除了國家核準(zhǔn)劃撥的以外，凡新增建設(shè)用地均實(shí)行有償有限期使用。目前，我國對國有土地沒有全部實(shí)行有償使用，即依然是土地使用權(quán)有償出讓和土地使用權(quán)劃撥兩種制度并行。(五)依法征地的原則違反土地利用總體規(guī)劃、擴(kuò)大開發(fā)區(qū)用地規(guī)模、未批先征等行為都是當(dāng)前違法征地的主要表現(xiàn)形式，其中最主要形式就是“以租代征”。...

2022-02-08點(diǎn)擊量：4690

1.考試科目的變化由原考試科目《房地產(chǎn)估價(jià)制度與政策》《房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法》《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理》《房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析》變更為：《房地產(chǎn)制度法規(guī)政策》《房地產(chǎn)估價(jià)原理與方法》《房地產(chǎn)估價(jià)基礎(chǔ)與實(shí)務(wù)》《土地估價(jià)基礎(chǔ)與實(shí)務(wù)》2.報(bào)名條件和考試周期的變化報(bào)考條件放開，大專以上學(xué)歷都可以報(bào)考，無工作年限和專業(yè)的要求，由原來的2年滾動(dòng)變?yōu)?年一滾動(dòng)。之前取得土地估價(jià)師資格證書的人員，可免試《土地估價(jià)基礎(chǔ)與實(shí)務(wù)》科目，只參加《房地產(chǎn)制度法規(guī)政策》《房地產(chǎn)估價(jià)原理與方法》《房地產(chǎn)估價(jià)基礎(chǔ)與實(shí)務(wù)》3個(gè)科目的考試。取得房估證書的亦然。參加3個(gè)科目考試的人員，須在連續(xù)的3個(gè)考試年度內(nèi)通過應(yīng)試科目的考試，方可換領(lǐng)新房地產(chǎn)估價(jià)師職業(yè)資格證書。3.考試方式的變化原開卷考試的房地產(chǎn)估價(jià)案例取消，現(xiàn)有的《房估基礎(chǔ)實(shí)務(wù)》和《土估基礎(chǔ)實(shí)務(wù)》均為閉卷考試。4.考試的銜接如果已通過部分科目，今年繼續(xù)報(bào)考的，那今年必須一次通過才可以，如果沒過的話，那2021年已通過的輪換到下一年，按四年一周期滾動(dòng)管理，2020年通過的科目作廢。如果今年不報(bào)名考試，已通過的部分考試科目成績保留至2022年，但剩余科目要2022年一次通過，如果未通過，2022年已過科目輪換到下一年，按四年一周期滾動(dòng)管理，2020年通過的科目作廢。綜上所述，各有利弊。報(bào)考條件放開會有更多的人參加考試，土估與房估合并，一證兩用提升了證書的含金量，考試周期變?yōu)?年且實(shí)務(wù)閉卷考試，考試難度加大，之前已取得房估土估證書的人員還需重新在考試三個(gè)科目，增加報(bào)考的人群基數(shù)，老考生要求在一年內(nèi)通過剩余的考試科目給他們增加了緊迫感，所以加油備考吧!...