一、直接資本化率法

1.資本化率=年收益/價格

      V=NOI/R 上式中：V—房地產(chǎn)價值;NOI—房地產(chǎn)未來第一年的凈收益;R—資本化率;

      收益乘數(shù)是房地產(chǎn)的價格除以其某種年收益所得的倍數(shù)，即： 收益乘數(shù)=價格/年收益。

      利用收益乘數(shù)將年收益轉(zhuǎn)換為價值的直接資本化法公式為： 房地產(chǎn)價值=年收益×收益乘數(shù)。

2.房地產(chǎn)價值=毛租金×毛租金乘數(shù)

      毛租金乘數(shù)是市場上房地產(chǎn)的價格除以其毛租金所得的倍數(shù)，即:毛租金乘數(shù)=價格/毛租金(毛租金乘數(shù)也是經(jīng)常所講的“租售比價”)。

      V=PGI×PGIM潛在毛收入乘數(shù)是市場上房地產(chǎn)的價格除以其年潛在毛收入所得的倍數(shù)，即:PGIM=V/PGI。

      V=EGI×EGIM有效毛收入乘數(shù)是房地產(chǎn)的價格除以其年有效毛收入所得的倍數(shù)，即:EGIM=V/EGI。

      V=NOI×NIM凈收益乘數(shù)是房地產(chǎn)的價格除以其年凈收益所得的倍數(shù)，即:NIM=V/NOI。

      由于凈收益乘數(shù)與資本化率是互為倒數(shù)的關(guān)系，通常很少直接采用凈收益乘數(shù)法形式，而采用資本化率將凈收益轉(zhuǎn)換為價值的形式，即:V=NOI/R。

      凈收益率與有效毛收入乘數(shù)之比求取綜合資本化率的公式為：Ro=NIR/EGIM。

      因為NIR=1—OER所以 Ro=(1—OER)/EGIM 上述公式的來源是：

      因為 Ro=NOI/V所以，將上述等式右邊的分子和分母同時除以有效毛收入(EGl)得:Ro=NIR/EGIM。

      上式中：Ro—綜合資本化率;OER—運營費用;V—房產(chǎn)價格;NIR—凈收益率;EGIM—有效毛收入乘數(shù);

      NOI—某一年的凈收益;

      在凈收益每年不變且持續(xù)無限年的情況下，報酬資本化法的公式為：V=A/Y。

在凈收益每年不變但收益年限為有限年的情況下，報酬資本化法的公式為：

      V=A/Y [1—1/(1+Y)n] R=Y/[1—1/(1+Y)n]

      在凈收益按一定比率g遞增并收益期限為無限年的情況下，報酬資本化法的公式為：V=A/Y—g。

      在預(yù)知未來若干年后的價格相對變動的情況下，報酬資本化法的公式為：V=A/Y—△×Y/(1+Y)t—1或R= Y—△×Y/(1+Y)t—1。

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