房地產(chǎn)估價師考試科目《制度與政策》考點解析：房地產(chǎn)業(yè)概述

一、房地產(chǎn)估價師考試科目中房地產(chǎn)業(yè)的基本概念

      房地產(chǎn)業(yè)是從事房地產(chǎn)投資、開發(fā)、經(jīng)營、服務(wù)和管理的行業(yè)，包括房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營、房地產(chǎn)中介服務(wù)、物業(yè)管理和其他房地產(chǎn)活動。在國民經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)分類中屬第三產(chǎn)業(yè)，是為生產(chǎn)和生活服務(wù)的部門。

      房地產(chǎn)開發(fā)活動，存在多方參與，其中：

      房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，又稱甲方、建設(shè)單位……

      建筑企業(yè)，又稱乙方、施工單位、承包單位……

      我國現(xiàn)代房地產(chǎn)業(yè)：20世紀70年代初～80年代初。

隨著城鎮(zhèn)住房制度改革：

      (1)實現(xiàn)商品化和社會化;

      (2)土地使用權(quán)與所有權(quán)分離;

      (3)劃撥和出讓并行。

二、房地產(chǎn)估價師考試科目中房地產(chǎn)業(yè)的細分

1.房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營

      房地產(chǎn)開發(fā)商主要是組織者和決策者，把資金、相關(guān)專業(yè)服務(wù)人員和機構(gòu)、建筑承包商等結(jié)合起來，完成房地產(chǎn)發(fā)開經(jīng)營活動。

主要業(yè)務(wù)：

      (1)轉(zhuǎn)讓土地的開發(fā)項目、房地產(chǎn)開發(fā)項目;

      (2)銷售、出租建成后的房屋。

      特點：投資大、周期長、風險高、回報率高、產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高、帶動力強。

      房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，收入不連續(xù)。

2.房地產(chǎn)咨詢業(yè)

      主要業(yè)務(wù)：為委托人提供法律、政策、信息、技術(shù)等方面的顧問服務(wù)。

      例如：房地產(chǎn)市場調(diào)查研究、房地產(chǎn)投資項目可研、房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃等。

      目前，房地產(chǎn)咨詢業(yè)務(wù)主要由房地產(chǎn)估價師、房地產(chǎn)經(jīng)紀人，以及房地產(chǎn)估價機構(gòu)、經(jīng)紀機構(gòu)承擔。

3.房地產(chǎn)估價

      主要業(yè)務(wù)：分析、測算和判斷房地產(chǎn)的價值并提出相關(guān)專業(yè)意見。

      例如：為土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓和房地產(chǎn)買賣、抵押、征收征用補償、損失賠償、課稅等提供價值參考依據(jù)。

      特點：知識密集型行業(yè)。

4.房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)

      主要業(yè)務(wù)：為房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓人、出租人找買受人、承租人;

      為有購房、承租意愿的人，尋找適合的房源。

      房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)，房地產(chǎn)市場運行的潤滑劑，是知識密集和勞動密集的行業(yè)。

      一個逐步走向成熟的房地產(chǎn)市場，是由房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營為主轉(zhuǎn)變?yōu)榉康禺a(chǎn)經(jīng)紀等房地產(chǎn)服務(wù)為主的過程。

5.物業(yè)管理(服務(wù))

      主要業(yè)務(wù)：對已建成并經(jīng)竣工驗收投入使用的各類房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序，并提相關(guān)服務(wù)。

      物業(yè)管理不同崗位要求的人員知識水平差異較大。

      物業(yè)管理是勞動密集和知識密集的行業(yè)。

三、房地產(chǎn)估價師考試科目中房地產(chǎn)業(yè)的歷史沿革

      (1)1949年以前，土地和房產(chǎn)的私有制;

      (2)1949～1955年，國家和城市的復(fù)蘇階段，重在穩(wěn)定民心、恢復(fù)經(jīng)濟;

      (3)1956～1965年，國家贖買土地歸為國有。確立了社會主義公有制在城市房地產(chǎn)中的主體地位;

      (4)1966～1978年，特殊時期，城市房地產(chǎn)建設(shè)、管理停滯不前、遭受破壞;

      (5)1978年以后，改革開放，確立社會主義房地產(chǎn)市場體系。

      (6)2003年8月12日，國務(wù)院印發(fā)了《國務(wù)院關(guān)于促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》。要求充分認識房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的重要意義，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)。

      (7)近年來，建立促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的長效機制，調(diào)整和優(yōu)化中長期供給體系，實現(xiàn)房地產(chǎn)市場動態(tài)均衡。

      以市場為主滿足多層次需求，以政府為主提供基本保障。

      定位“房子是用來住的，不是用來炒的”，堅持住房的居住屬性，健全購租并舉的住房制度。

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