一、估價業務來源渠道

      從事房地產估價，首先要有房地產估價業務。房地產估價業務來源可歸納為“被動接受”和“主動爭取”兩大類。

(一)被動接受

      被動接受是坐等估價需求者找上門來要求為其提供估價服務。估價需求者可能是企事業單位、政府有關部門或者其他組織，也可能是個人;可能是房屋所有權人、土地使用權人，也可能是房屋所有權人、土地使用權人以外的債權人、投資者、受讓人等。

      例如，估價需求者可能是房屋所有權人、土地使用權人的代理人;房地產的意向購買者也可能要求對其想要購買的房地產進行估價;一方以提供房地產的方式與另一方合作，如用房地產作價入股，合資、合作開發經營房地產或從事其他經營活動，該另一方也可能委托房地產估價機構對該房地產進行估價，為其與對方洽商提供參考依據;房屋所有權人、土地使用權人將其房地產抵押貸款，貸款人(如商業銀行)也可能委托其信任的房地產估價機構對該房地產進行估價;

      征收國有土地上單位、個人的房屋，房屋征收部門(不是房屋所有權人、土地使用權人)委托房地產估價機構對被征收房屋價值進行評估;人民法院要處理有關房地產案件，如司法拍賣、分家析產、損害賠償、定罪量刑等，也可能委托房地產估價機構對涉案房地產進行估價;政府為征收房地產稅收，也可能委托房地產估價機構對應稅房地產進行估價，等等。

(對照第一章房地產估價需求的內容)

(二)主動爭取

      主動爭取是走出去尋找估價需求者 并力爭為其提供估價服務，如積極向潛在的估價需求者宣傳估價的必要性和作用，將其潛在的估價需要變為現實的估價需求;密切關注商業銀行、房屋征收部門、人民法院等發布的遴選入圍估價機構、估價項目招標、委托評估等信息，積極申請加入入圍估價機構名單，參加估價項目投標，報名參加委托評估等。

      主動爭取估價業務應通過提高估價技術水平和服務質量，提升估價機構的知名度和品牌，作恰當的宣傳等方式進行。不得：迎合委托人的高估或低估要求(如向委托人暗示甚至承諾可以評估出其期望的價值或價格)、虛假宣傳、惡意低收費、給予回扣或利誘(如房屋征收評估中采用被征收人投票方式選定估價機構的，為獲得被征收人的投票，向被征收人發送禮品等)、貶低其他估價機構或估價師等。 (與職業道德要求的知識點對照)

      估價需求者不一定是房屋所有權人、土地使用權人。

      房地產估價業務來源渠道，還可按照不同的委托人或客戶(如商業銀行、人民法院、政府部門、上市公司等)、不同的估價目的(如抵押估價、征收評估、司法拍賣估價、稅收估價等)、不同的估價對象(如住宅、商業用房、辦公用房、工業用房、土地等)來劃分。

二、不應承接估價業務的情形

      在獲取估價業務中，估價機構和估價師通過與估價需求者溝通，根據所了解的估價目的、估價對象等情況，從是否超出了本機構的業務范圍，是否與自己有利害關系或利益沖突，是否自己的專業能力難以勝任，以及是否估價業務有較大風險等方面，衡量是否承接該估價業務。

(一)超出了本機構的業務范圍

      如果估價業務超出了估價機構的業務范圍，就不應承接該估價業務。目前，對不同資質等級的房地產估價機構的業務范圍有所限制，這種限制不是根據地域范圍而是根據估價目的確定的。《房地產估價機構管理辦法》第二十四條規定：“從事房地產估價活動的機構，應當依法取得房地產估價機構資質，并在其資質等級許可范圍內從事估價業務。”

      一級資質可以從事各類房地產估價業務。

      二級資質可以從事除公司上市 、企業清算 以外的房地產估價業務。(牛黃上清丸)

      三級資質可以從事除公司上市、企業清算、司法鑒定 以外的房地產估價業務。

      暫定期內的三級資質房地產估價機構可以從事除公司上市、企業清算、司法鑒定、城鎮房屋拆遷、在建工程抵押 以外的房地產估價業務。”

記憶：一級啥都能做，二級2個不能做(牛黃上清丸)，3級3個不能做(牛黃上清丸+三司)，暫定三級5個不能做(再加：城鎮房屋拆遷+在建工程 抵押)

(二)與自己有利害關系或利益沖突

      如果估價機構或估價師與估價需求者或相關當事人有利害關系 ，或者與估價對象有利益關系 ，就應回避 相應的估價業務。

      利害關系，利益關系，可能影響其獨立、客觀、公正性。即使估價機構和估價師會秉公估價，但其估價結果也會招致懷疑，缺乏公信力。

      《房地產估價機構管理辦法》第二十六條規定了回避制度 ：“房地產估價機構及執行房地產估價業務的估價人員與委托人或者估價業務相對人有利害關系的，應當回避。”《房地產抵押估價指導意見》第六條規定：“房地產估價機構、房地產估價人員與房地產抵押當事人有利害關系或者是房地產抵押當事人的，應當回避。”《國有土地上房屋征收評估辦法》第三條規定：“任何單位和個人不得干預房屋征收評估、鑒定活動。與房屋征收當事人有利害關系的，應當回避。”

(三)自己的專業能力難以勝任

      如果估價機構或估價師的專業知識和經驗難以得出合理的估價結果，就不應承接相應的估價業務。《房地產抵押估價指導意見》第七條規定：“從事房地產抵押估價的房地產估價師，應當具備相關金融專業知識和相應的房地產市場分析能力。”在上述不應承接估價業務的情況下，估價機構和估價師可以向估價需求者介紹其他合適的估價機構和估價師承接該估價業務;

      如果是估價機構的專業知識和經驗所限的，必要時(如一些新興或者綜合性的估價業務，在沒有其他合適的估價機構和估價師可推薦的情況下)，經征求估價需求者同意 ，可以承接或與其他較合適的估價機構聯合承接、合作完成 該估價業務。對估價所涉及的其他專業性問題，如房屋中鑲嵌的古董和藝術品、地上的特殊樹木、特殊機器設備，可以聘請相關專家，咨詢相關研究機構、生產廠家，或者采用“分包”方式聘請相關專業估價機構、咨詢機構等出具專業意見來解決，即可借用相關專業意見 。

(四)估價業務有較大風險

      估價機構和估價師應清楚擬承接的估價業務的風險及其程度。對于不具備相應估價目的下的估價基本條件的，不應承接該估價業務;對于估價需求者或者有關單位和個人要求高估或低估的，要堅守估價職業道德底線，向其說明不能滿足高估或低估要求的原因;對于執意甚至利誘要求高估或低估的，應拒絕該估價業務。

      應向估價需求者了解估價對象是否擬委托過其他估價機構估價或者已做過估價。對于擬委托過其他估價機構估價的，應向其了解不委托其他估價機構估價的原因 。如果是因其他估價機構不能滿足其高估或低估要求的，則不應承接該估價業務。

      對于已做過估價的，應要求估價需求者提供相應的估價報告。如果原估價結果無不妥且是為了相同的估價目的而估價的，則應勸說估價需求者無需另行委托估價，除非是估價需求者為了使估價結果更加可信而另行委托估價予以印證。

      如果是原估價結果確有問題的，則可以采用咨詢方式出具咨詢意見，請估價需求者據此咨詢意見要求原估價機構改正。如果是原估價結果確有問題且原估價機構又不改正的，則可以承接該估價業務。

     上述做法，是為了防止估價機構之間(同業)無序競爭 ，特別是防止多家估價機構為了同一估價目的對同一估價對象進行估價得出多種不同的估價結果而損害估價行業形象。

      注：尊重原創文章,轉載請注明出處和鏈接 http://m.dedgn.cn/news-id-22870.html 違者必究！部分文章來源于網絡由培訓無憂網編輯部人員整理發布,內容真實性請自行核實或聯系我們，了解更多相關資訊請關注房地產估價師頻道查看更多，了解相關專業課程信息您可在線咨詢也可免費申請試課。關注官方微信了解更多：150 3333 6050