影響城市房地產評估的主要環境因素

    房地產價格的影響因素多而復雜，通常劃分為一般因素、區域因素和個別因素。一般因素，是指對廣泛地區的房地產價格水平有所影響的因素。區域因素，是指對某地區的房地產價格水平有所影響的因。個別因素，是指房地產自身狀況或條件對其價格水平有所影響的因素。其中區位因素強調了區位對房地產的極端重要性。房地產的區位可劃分為位置、環境、交通以及外部配套設施四個方面來認識。本文所要闡述的環境因素就包含在內。

    一般來說環境可劃分為自然環境和人文環境，其中自然環境的一部分可以劃分為工程環境。自然環境是一切直接或間接影響人類的、自然形成的物質、能量和現象的總體，即地球的空間環境、陽光、空氣、水、土壤、巖石、動植物、以及地殼的穩定性等自然因素的總和。自然環境資源作為一種稀缺資源對房地產的開發，尤其是生態住宅開發有很大價值。工程環境是人類在利用和改造自然環境中創造出來的人工環境。本文中的環境主要是指自然環境，不考慮人文環境的影響。

    影響房地產價格的環境因素，是指那些對房地產價格有影響的房地產周圍的物理性狀因素，特別在城市中存在著明顯區域差異的自然環境因素。對于城市房地產，這方面的環境因素有許多，其中主要有大氣、聲音、水文、視覺、衛生環境因素，主要從這五個因素進行初步分析。

1、大氣環境因素

    大氣環境和人類生存密切相關，大氣環境的每一個因素幾乎都可影響到人類，大氣的質量好壞直接關系人體的身體健康，房地產所處地附近應確保沒有難聞的氣味、不存在有害氣體和各種粉塵以及懸浮顆粒物，大氣環境對房地產價值具有重要影響。假若房屋所處地附近有化工廠、公共廁所、釀酒廠等，會造成較為嚴重的大氣污染，該地的房地產價格普遍較低；相反臨近公園、或者小區綠化較完善的地區，房地產價值則普遍較高。

2、聲音環境因素

    聲音環境影響是種感覺性公害，原因是它不僅取決于噪聲強度的大小，而且取決于受影響人當時的行為狀態，并與本人的生理與心理因素有關。不同的人，或同一人在不同的行為狀態下對同一種噪聲會有不同的反應。假若房屋所處地靠近飛機場、火車站、大型工廠、娛樂場所以及商業較繁華等人群高度密集的地區都會造成較大的噪聲，因此對于住宅、辦公等房地產而言，較大的噪聲會降低其房地產價值。相反，較低的噪聲則會增加房地產價值。

3、水文環境因素

    水環境是一個城市必不可少的資源之一。隨著生活水平的提高，人們對于居住不僅僅只考慮水文系統的含量儲備能力與供水量的大小，反而是更追求水文對居住舒適度的影響。“江景一線”式房地產已成為人們擇房的重要標準，周邊有湖泊等風景往往成為房地產銷售的亮點，能夠較大的提高房地產的價值。

4、視覺環境因素

    視覺環境主要指人們生活工作中帶有視覺因素的環境，視覺環境又主要分為兩個，即視覺陳視與光環境。陳示是指各種視覺信息通過一定的形式陳列顯示出來。人們生活和工作中的大量活動，都需要良好的光線，而光線的來源有兩種，自然采光和人工照明，而采光的好壞對工作和生活的影響很大。假若房屋周邊有公園、噴泉或者賞心悅目的綠化帶，甚至建筑物之間設計的協調合理，房屋采光充足都可以提高房地產價值；相反，如若周圍的廣告牌、告示牌安放雜亂，地上停車場設計不合理，車輛停放雜亂無章，房屋采光不足都會降低房地產價值。

5、衛生環境因素

    環境衛生是指城市空間環境的衛生。環境衛生之范圍非常復雜而廣泛，主要包括城市街巷、道路、公共場所、水域等區域的環境整潔，城市垃圾、糞便等生活廢棄物收集、清除、運輸、中轉、處理、處置、綜合利用，城市環境衛生設施規劃、建設等。假若房屋周邊道路以及小區的公共區域與綠化帶整體整潔干凈，生活垃圾分類合理都會使房地產的價值增加。相反，如果周遭垃圾雜亂無章的堆放，以及骯臟破舊的周邊環境，則會大大的降低房地產的價值。

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