房地產估價中價值時點的確定

一、價值時點的基本含義

    國家標準《房地產估價基本術語標準》（GB/T 50899-2013）對價值時點的定義是 ：“所評估的估價對象價值或價格對應的某一特定時間。”另外， 在國家標準《房地產估價規范》（GB/T 50291- 2015）中規定 ：“價值時點應根據估價目的確定，采用公歷表示，宜具體到日。回顧性估價和預測性估價的價值時點在難以具體到日且能滿足估價目的需要的情況下，可到周或旬、月、季、半年、年等”。通過上述估價標準，我們可以發現，對于房地產估價中的價值時點，有幾點需要特別關注的。首先，估價中的價值時點不僅限于某一天，在特殊情況下，可到周或旬、月、季、半年、年等 ；其次， 價值時點是一個特定時間，具有較強時效性，它可以是現在的時點，也可以是過去的、未來的時點， 但不管定在哪個時間，估價對象價值或價格與價值時點都具有唯一對應性 ；最后一點，價值時點如何確定，與估價目的密切相關。

二、確定價值時點的目的和意義

（一）劃分時間界限

    房地產估價之所以必須確定價值時點，必須遵守價值時點原則，是因為影響房地產價格的因素是不斷變化的，房地產市場是不斷變化的，從而房地產價格或價值是不斷變化的。確立價值時點原則的意義在于 ：價值時點除了說明評估價值所對應的時間，還是評估估價對象價值的時間界限。例如，有關房地產的法規、政策和估價標準等的發布、修訂、廢止和實施日期等，均有可能影響估價對象的價值， 因此，在估價時究竟是采用發布、修訂、廢止和實施日期之前還是之后的相關法規，就應該根據價值時點來確定。

（二）明確法律責任

    根據《房地產估價規范》，每份房地產估價報告應有不少于兩名注冊房地產估價師簽名，并有房地產估價機構蓋章。在估價報告上簽名的注冊房地產估價師和蓋章的房地產估價機構，對估價報告的內容和結論負責并依法承擔責任。既然涉及到法律責任，就必然涉及到時效問題。而價值時點就是確定估價責任交待的一個界限，它表明估價師對在某一價值時點的某個估價結論所承擔的責任，從而合法地規避其不應承擔的風險。

三、遵守估價原則和估價師職業道德， 客觀確定價值時點

    明確了價值時點的目的和意義，在確定價值時點時還要注意以下幾點 ：

    首先，確定價值時點一般應在確定估價對象之前，因為一些估價目的要求估價對象狀況應是在價值時點的狀況，價值時點不同，估價對象狀況可能不同。例如，2017 年 1 月 7 日，上海市住建委發布新規 ：“為保障購房人的合法權益，規范市場秩序，自即日起，市住建委會同相關部門對商業辦公項目進行集中清理核查，在此期間，暫停此類項目的網上簽約。”2017 年 6 月，上海市發布《關于開展商業辦公項目清理整頓工作的意見》，明確全面清理整頓“類住宅”項目，“對‘已售未交付入住’項目，未來將按照商業辦公房屋功能進行全面整改， 由相關部門聯合驗收，不符合商業辦公要求的，不得交付，不得辦理房屋交易登記手續。”因此，在 估價實踐中，把價值時點定在相關法規出臺之前或之后，無論是“類住宅”項目的市場狀況還是實物狀況，都發生了重大改變，隨之評估出來的價值也將有巨大差異。

    其次，價值時點應根據估價目的來確定，而估價目的應根據委托方的需求、估價報告的預期目的或預期使用者來確定，但并不代表估價師可以無限度的滿足委托方的需求，而是應該嚴格遵守獨立、客觀、公正的估價原則，與委托方商談確認一個既滿足委托方需求，同時又能為估價機構接受的時點。因為價值時點的確定和估價結果有著必然的聯系， 如果不合理地確定價值時點，可能會造成估價結果嚴重偏離實際，從而給估價報告使用方或相關方造成重大損失。仍以前文“類住宅”新規為例，如果一個抵押用途的房地產估價報告，委托日期在新規出臺日期之后（哪怕只差一天），那么估價的價值時點也應該在其之后，而不能為了提高評估價值， 而刻意的把價值時點提前到新規出臺之前。因為抵押用途的房地產處置，必然在新規出臺之后的日期， 而不可能在其之前。而且，抵押價值評估還應遵守謹慎性原則，不但要充分考慮新規給“類住宅”房地產市場帶來的負面影響，而且不能做出預計何年何月新規將被取消的樂觀預測。

    再次，在確認價值時點時，不能為了減少工作中的麻煩，而人為地給價值時點的確定設置限制條件。例如，對于新簽訂的房地產租賃合同，為了不考慮租賃合同對房地產價值的影響，降低收益法測算的復雜性，減少工作量，而把價值時點故意定在租賃合同簽訂之前。這種對重大事項選擇性的視而不見，會嚴重影響對房地產價值的準確把握，是一種嚴重違背估價師職業道德的行為。

四、不同估價目的下的價值時點的確定

（一）房地產抵押估價

1．一般情形下價值時點的確定

    根據《房地產抵押估價指導意見》（2006 年 3月 1 日起施行），房地產抵押估價時點，原則上為完成估價對象實地查勘之日。如果估價時點不是完成實地查勘之日的，應當在“估價假設和限制條件”中假定估價對象在估價時點的狀況與完成實地查勘之日的狀況一致，并在估價報告中提醒估價報告使用者注意。

2．其他情形價值時點的確定

    其他情形價值時點的確定，包括以下兩個方面：首先，根據《城市房地產抵押管理辦法》第 9條規定：“同一宗房地產可以設定兩個以上抵押權”。抵押權的設定可能不在同一時間，抵押權的實現也可能不在同—時間，所以無論是在抵押權設定時， 還是在抵押權實現時，都需要分別進行估價，其價值時點自然不同。

    其次，根據《城市房地產抵押管理辦法》第34 條第 2 款規定 ：“以預售商品房或者在建工程抵押的，登記機關應當在抵押合同作記載。抵押的房地產在抵押期間竣工的，當事人應當在抵押人領取房地產權屬證書后，重新辦理房地產抵押登記。” 即按現行規定及實際操作辦法，在建工程抵押通常有兩種操作模式 ：一種是所有樓棟、所有樓層都已全部開工，則通常按工程總包金額一次性辦理抵押登記、直至竣工時再重新辦理房地產抵押登記，但為有效掌握在建工程的最新動態價值，仍應定期重新估價，為按工程進度發放開發貸款提供有力依據。還有一種情況是，建筑物并未全面施工，根據當前大多數地區的通常做法，已建層數或至少該幢建筑物施工至 ±0.00，方可納入抵押范圍，即按照測繪部門出具的《在建項目進度鑒證證明》（各地方名稱或有不同）確定可抵押范圍。在這種情況下， 在建工程抵押我們仍然可以以現場勘察日期作為價值時點，但現場勘察日期應在鑒證證明出具日之后， 且在現場勘察時，應與《在建項目進度鑒證證明》上描述的工程進度進行核對，現場勘察時的工程進度至少應與鑒證證明上核定的已建層數相同。

（二）房地產稅收估價

    房地產稅收估價，應區分房地產持有環節稅收估價、房地產交易環節稅收估價和房地產開發環節稅收估價，并應按相應稅種為核定其計稅依據進行估價。對房地產估價行業來說，目前主要涉及的是房地產交易環節稅收估價。

房地產交易環節稅收估價，各宗房地產的價值時點應為各自的成交日期，一般為買賣合同簽訂日期。但需要注意的是，根據國家房改政策購買的公有住房，應以購房合同的生效時間、房款收據的開具日期或房屋產權證上注明的時間，按照“孰先” 的原則確定購買房屋的時間。個人通過受贈、繼承、離婚財產分割等非購買形式取得的住房，其價值時點的確定應以上述行為生效之日為準。

（三）房地產司法估價

    房地產司法評估，通常是指在訴訟活動及案件查處中，為確定涉訴房地產的價值或者價值減損、相關經濟損失，對房地產的價值或者價值減損、相關經濟損失進行分析、測算和判斷并提供相關專業意見的活動。

    由此可見，房地產司法評估是涉及訟訴活動或案例查處全過程的一種專業服務行為，其類別包括但不限于債務糾紛涉及的房地產拍賣（變賣）鑒定評估、房地產損害賠償鑒定評估、房地產分割合并鑒定評估、國有土地上房屋征收補償糾紛鑒定評估、房地產估價糾紛鑒定評估等。

    正因為司法評估涉及訴訟活動或案件查處全過程，類別多樣，使得相應的估價報告的價值類型也具有多樣性，有市場價值、交易價格、建設成本、租金、補償金額、損害價值等。因此，對于司法評估的價值時點確定，一般為現場勘察日，但具體到某一個項目，需要跟法官及申請人進行良好的溝通， 根據具體案件審理的要求來確定。

（四）房地產征收、征用估價房地產征收估價，應區分國有土地上房屋征收評估和集體土地上房屋征收評估。

1．國有土地上的房地產征收評估

    根據《上海市國有土地上房屋征收評估技術規范》（滬房管規范市 [2013]1號）：“被征收房屋價值、用于產權調換房屋價值和其他補償價值評估的評估時點應當為房屋征收決定公告之日。”由此，國有土地上房地產征收的價值時點確認就比較明確，一般情況下，不管是對于被征收房屋價值評估、用于產權調換房屋價值評估還是涉及的其他補償價值評估，以及評估結果的復核評估和鑒定，價值時點均為房屋征收決定公告之日。需要特別注意的是，當政府或有關部門對用于產權調換房屋價格有規定的，應按其規定執行。

2．集體土地上的房地產征收評估

    根據《上海市征收集體土地房屋補償評估技術規范》（滬規土資征 [2012]378 號），集體土地上房屋征收評估的估價時點為征地房屋補償方案公告之日。這一點，與國有土地上的征收基本一致。

    但不一樣的是，在實踐中，國有土地上基本以征收為主，但在集體土地上仍大量采用協議動遷的方式。對于協議動遷方式中價值時點的確定，目前通行的做法是當地政府部門正式印發“協議動遷補償安置方案”之日。

    無論是國有土地上還是集體土地上房地產征收估價，目前并無規范對價值時點的確定給出明確建議。筆者認為，可參照征收評估的做法，以作出征收決定之日作為房地產征收估價的價值時點。

（五）建設用地使用權出讓估價

    建設用地使用權出讓估價，應區分出讓人需要的估價和意向用地者需要的估價，評估實踐中碰到的主要是第一種情況。

    出讓人需要的建設用地使用權出讓估價，其價值時點通常按土地出讓決定批復之時或實地查勘之日，并需與出讓人協商一致。

    需要注意的是，對于已出讓土地補繳地價款， 價值時點應以國土資源主管部門依法受理補繳地價申請時點為準。但在實踐中，很多省市對于補繳地價的申請行為未出具相應的收件收據，故受理申請時點難以確定。對于這種情況，估價實踐中，通常根據土地使用權人遞交的關于補繳地價款的《申請書》上的申請日期，即默認遞交申請時即已受理補地價申請，以此確定價值時點。

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