如今，房產(chǎn)估價(jià)對(duì)于投資人真正了解房地產(chǎn)的正確價(jià)值變得至關(guān)重要。由于房產(chǎn)估價(jià)的大部分原因都與法律問(wèn)題有關(guān)，例如常見(jiàn)的再融資或抵押目的，今天帶著大家一起來(lái)了解下房產(chǎn)估價(jià)的全流程。

一、什么是房產(chǎn)估價(jià)？

    顧名思義，房產(chǎn)估值是衡量房地產(chǎn)貨幣價(jià)值的過(guò)程。房產(chǎn)估價(jià)過(guò)程需要房產(chǎn)估價(jià)師訪問(wèn)房產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估并找到房產(chǎn)的正確價(jià)值。估價(jià)師必須仔細(xì)檢查房產(chǎn)，并考慮市場(chǎng)狀況和之前的銷售情況提供詳細(xì)的報(bào)告。

    報(bào)告包括與建筑物物理狀況有關(guān)的相關(guān)信息以及該地區(qū)類似房屋的銷售比較價(jià)格。

    全面的房產(chǎn)估價(jià)報(bào)告不僅可以為您提供有關(guān)房屋或土地及其價(jià)值的更多信息，還可以幫助進(jìn)行收購(gòu)談判。如果房產(chǎn)估價(jià)顯示房屋或者地塊的價(jià)值遠(yuǎn)低于其售價(jià)，精明的買家可以恰好利用這一差異為自己爭(zhēng)取更好的買入價(jià)格；智慧的投資人也可為自己掃清一些投資雷區(qū)，例如一些基金公司在提供給客人的投資說(shuō)明書(shū)中聲稱項(xiàng)目貸款價(jià)值比（LVR）為65%，這其中最大的因素取決于該項(xiàng)目的估值，如果估值被虛高，那么意味著這個(gè)關(guān)鍵風(fēng)控指標(biāo)被低估。

    房產(chǎn)估價(jià)報(bào)告是對(duì)報(bào)告中所寫(xiě)物業(yè)的完整信息進(jìn)行合理分析。其中包含與財(cái)產(chǎn)相關(guān)的詳細(xì)信息、所有者、估價(jià)以及與該財(cái)產(chǎn)相關(guān)的其他信息。該報(bào)告是在對(duì)建筑、施工和建筑布局進(jìn)行全面分析后做出的。

    與近期可比銷售額的直接比較構(gòu)成了大多數(shù)住宅物業(yè)估值的支柱，但估值師也會(huì)考慮以下屬性：物業(yè)的大小；房間的數(shù)量和類型；固定裝置和配件；筑物的結(jié)構(gòu)和狀況；裝修標(biāo)準(zhǔn)和物業(yè)的建筑風(fēng)格；易于進(jìn)入該物業(yè)；規(guī)劃限制和地方議會(huì)分區(qū)；物業(yè)的位置和便利程度；土地的大小；街區(qū)的方面、地形和布局。

    房產(chǎn)估價(jià)對(duì)買賣、借貸雙方都有好處。在提供財(cái)產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值的明確指示時(shí)，它降低了買方支付財(cái)產(chǎn)賠率的風(fēng)險(xiǎn)；在提供對(duì)物業(yè)弱點(diǎn)的詳細(xì)分析時(shí)，它可以幫助賣方?jīng)Q定進(jìn)行哪些翻新以提高物業(yè)的價(jià)值。從借貸角度出發(fā)，公平全面的估價(jià)報(bào)告為貸方提供了十分重要的估值依據(jù)。比如，日常生活中需要進(jìn)行房產(chǎn)估價(jià)的最常見(jiàn)原因是他們的抵押貸款機(jī)構(gòu)（通常是銀行）要求進(jìn)行估價(jià)。

    如果買家拖欠抵押貸款，銀行需要確信它可以收回該房產(chǎn)的任何未償還金額。

    一些貸方（通常是銀行）仍然有內(nèi)部估值師，或使用內(nèi)部算法或在線評(píng)估。然而，在大多數(shù)情況下，物業(yè)估價(jià)被外包給貸方認(rèn)可的第三方獨(dú)立估值公司。

    物業(yè)估值的工作是高度專業(yè)化的，并受到詳細(xì)立法的約束。估價(jià)師往往需要通過(guò)嚴(yán)格的考核才可持證上崗，且有工作年限的要求。

    它可以幫助您做出正確的財(cái)務(wù)決策。房地產(chǎn)買賣涉及巨額資金，因此在做出任何決定之前，應(yīng)聘請(qǐng)專家獲得建議，而物業(yè)估值報(bào)告有助于這樣做。

    例如 - 如果您是買家并計(jì)劃購(gòu)買房產(chǎn)，那么您應(yīng)該請(qǐng)估價(jià)師訪問(wèn)該房產(chǎn)，適當(dāng)評(píng)估房產(chǎn)價(jià)值并準(zhǔn)備房產(chǎn)價(jià)值報(bào)告。該報(bào)告強(qiáng)調(diào)了擁有該房產(chǎn)的優(yōu)勢(shì)和相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)。因此，您可以獲得房產(chǎn)的完整描述細(xì)節(jié)，幫助您做出購(gòu)買決定。

    例如-如果您是房地產(chǎn)抵押基金的投資人，您們應(yīng)該向您的投資顧問(wèn)索要購(gòu)買基金的底層地產(chǎn)的估值報(bào)告來(lái)確認(rèn)資產(chǎn)的相關(guān)評(píng)估細(xì)節(jié)及風(fēng)險(xiǎn)。這一必要步驟十分有利于您對(duì)投資基金產(chǎn)品的風(fēng)險(xiǎn)把控及決策形成。

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