房地產估價師考試科目《理論與方法》章節考點：房地產估價的要素

房地產估價師考試科目解析一、估價當事人

      與估價活動有直接關系的單位或個人，包括估價機構、估價師(估價主體)和估價委托人(需求者和服務對象)。

(一)房地產估價機構

      依法設立的從事房地產估價活動的中介服務機構。

      《資產評估法》規定，評估機構應依法采用合伙或公司形式。

      合伙評估機構應有2名以上評估師，其合伙人2/3以上具有3年以上從業經歷，最近3年內未受停止從業處罰。

      公司制評估機構8名以上評估師和2名以上股東，2/3以上股東3年以上從業經歷，且最近3年內未受停止從業處罰。

(二)注冊房地產估價師

      通過全國房地產估價師執業資格考試或資格認定、資格互認，取得房地產估價師執業資格。理論知識+實踐經驗+職業道德

      應受聘于一個房地產估價機構，在同一時間只能在一個房地產估價機構從事房地產估價業務;不得以個人名義承攬房地產估價業務，由房地產估價機構統一接受委托和收費。

(三)估價委托人

      1.委托估價機構為其提供估價服務的單位或個人(估價服務的需求方)。

      2.自用：司法拍賣估價報告，確定拍賣保留價;

      第三方使用：借款人委托的抵押估價報告是借款人提供給貸款人(如商業銀行)使用;不特定的第三方使用，如上市公司委托的關聯交易估價報告是上市公司披露給社會公眾使用。

      3.估價委托人、估價對象權利人、估價利害關系人、估價報告使用人之間的區別和關系。重要考點

      (1)估價委托人可能是也可能不是估價對象權利人、估價利害關系人、估價報告使用人。

      (2)估價對象權利人一般是估價利害關系人，但可能是也可能不是估價委托人、估價報告使用人。

      (3)要求能聯系實際，確定估價中這幾種身份的關系。

      (4)房地產抵押估價，委托人可能是貸款人，也可能是借款人，都是估價利害關系人，估價報告使用人是貸款人。

      (5)房屋征收評估，委托人一般是房屋征收部門，房屋征收部門和被征收人都是估價利害關系人，也是估價報告使用人。

      (6)房地產司法拍賣估價，人民法院是估價委托人和報告使用人，但不是估價對象權利人，也不是估價利害關系人，申請執行人、被執行人和競買人是估價利害關系人。(注意判斷題)

房地產估價師考試科目解析二、估價目的

      估價委托人對估價報告的預期用途。是委托人對估價的實際需要。

      估價目的：房地產轉讓、租賃、抵押、稅收、征收、征用、司法拍賣、分家析產、損害賠償、保險、建設用地使用權出讓，企業改制、上市、資產重組、資產置換、產權轉讓、租賃、合資、合作、對外投資、合并、分立、清算，等等。

      估價目的不同，價值時點、估價對象、價值類型以及估價原則、估價依據等都可能不同，從而影響估價結果。

房地產估價師考試科目解析三、估價對象

      估價對象是所估價的房地產等財產或相關權益。估價對象由委托人和估價目的雙重決定。

      估價對象：房屋、構筑物、土地、在建房地產、未建房地產、已滅失房地產、以房地產為主的整體資產、整體資產中的房地產等財產或相關權益。

房地產估價師考試科目解析四、價值時點

      所評估的估價對象價值或價格對應的某一特定時間。

      同一估價對象在不同的時間會有不同的價值或價格，必須明確估價對象價值或價格的具體時間。價值時點根據估價目的來確定。可能是現在、過去或將來的某個時間。

      確定價值時點在前，得出評估價值在后。

房地產估價師考試科目解析五、價值類型

      所評估的估價對象的某種特定價值或價格，包括價值或價格的名稱、定義或內涵。價值類型由估價目的確定。同一估價對象可以有不同價值類型。

      同一估價對象在同一時間的具體某種價值和價格，是其在相應估價目的特定條件下所形成的正常值，理論上它是唯一的。而不同估價目的下的評估價，如買賣價格，評估價值，計稅價值，彼此之間可能不同。

      6類價值類型：市場價值、投資價值、謹慎價值、快速變現價值、現狀價值、殘余價值。

房地產估價師考試科目解析六、估價原則

      估價所依據的法則或標準。在反復估價實踐和理論探索中，在認識價格形成和變動客觀規律的基礎上，總結和提煉出的。估價原則使不同的估價師對估價的基本前提具有一致性，對同一估價對象在同一估價目的、同一價值時點的評估價值趨于相同或近似。

房地產估價師考試科目解析七、估價程序

      完成估價項目的各項工作的先后次序。

      估價程序的作用：保證估價質量、提高估價效率、防范估價風險、規范估價行為。

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