房地產(chǎn)估價師考試科目《理論與方法》章節(jié)考點：房地產(chǎn)估價的要素

房地產(chǎn)估價師考試科目解析一、估價當事人

      與估價活動有直接關(guān)系的單位或個人，包括估價機構(gòu)、估價師(估價主體)和估價委托人(需求者和服務對象)。

(一)房地產(chǎn)估價機構(gòu)

      依法設立的從事房地產(chǎn)估價活動的中介服務機構(gòu)。

      《資產(chǎn)評估法》規(guī)定，評估機構(gòu)應依法采用合伙或公司形式。

      合伙評估機構(gòu)應有2名以上評估師，其合伙人2/3以上具有3年以上從業(yè)經(jīng)歷，最近3年內(nèi)未受停止從業(yè)處罰。

      公司制評估機構(gòu)8名以上評估師和2名以上股東，2/3以上股東3年以上從業(yè)經(jīng)歷，且最近3年內(nèi)未受停止從業(yè)處罰。

(二)注冊房地產(chǎn)估價師

      通過全國房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格考試或資格認定、資格互認，取得房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格。理論知識+實踐經(jīng)驗+職業(yè)道德

      應受聘于一個房地產(chǎn)估價機構(gòu)，在同一時間只能在一個房地產(chǎn)估價機構(gòu)從事房地產(chǎn)估價業(yè)務;不得以個人名義承攬房地產(chǎn)估價業(yè)務，由房地產(chǎn)估價機構(gòu)統(tǒng)一接受委托和收費。

(三)估價委托人

      1.委托估價機構(gòu)為其提供估價服務的單位或個人(估價服務的需求方)。

      2.自用：司法拍賣估價報告，確定拍賣保留價;

      第三方使用：借款人委托的抵押估價報告是借款人提供給貸款人(如商業(yè)銀行)使用;不特定的第三方使用，如上市公司委托的關(guān)聯(lián)交易估價報告是上市公司披露給社會公眾使用。

      3.估價委托人、估價對象權(quán)利人、估價利害關(guān)系人、估價報告使用人之間的區(qū)別和關(guān)系。重要考點

      (1)估價委托人可能是也可能不是估價對象權(quán)利人、估價利害關(guān)系人、估價報告使用人。

      (2)估價對象權(quán)利人一般是估價利害關(guān)系人，但可能是也可能不是估價委托人、估價報告使用人。

      (3)要求能聯(lián)系實際，確定估價中這幾種身份的關(guān)系。

      (4)房地產(chǎn)抵押估價，委托人可能是貸款人，也可能是借款人，都是估價利害關(guān)系人，估價報告使用人是貸款人。

      (5)房屋征收評估，委托人一般是房屋征收部門，房屋征收部門和被征收人都是估價利害關(guān)系人，也是估價報告使用人。

      (6)房地產(chǎn)司法拍賣估價，人民法院是估價委托人和報告使用人，但不是估價對象權(quán)利人，也不是估價利害關(guān)系人，申請執(zhí)行人、被執(zhí)行人和競買人是估價利害關(guān)系人。(注意判斷題)

房地產(chǎn)估價師考試科目解析二、估價目的

      估價委托人對估價報告的預期用途。是委托人對估價的實際需要。

      估價目的：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、租賃、抵押、稅收、征收、征用、司法拍賣、分家析產(chǎn)、損害賠償、保險、建設用地使用權(quán)出讓，企業(yè)改制、上市、資產(chǎn)重組、資產(chǎn)置換、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓、租賃、合資、合作、對外投資、合并、分立、清算，等等。

      估價目的不同，價值時點、估價對象、價值類型以及估價原則、估價依據(jù)等都可能不同，從而影響估價結(jié)果。

房地產(chǎn)估價師考試科目解析三、估價對象

      估價對象是所估價的房地產(chǎn)等財產(chǎn)或相關(guān)權(quán)益。估價對象由委托人和估價目的雙重決定。

      估價對象：房屋、構(gòu)筑物、土地、在建房地產(chǎn)、未建房地產(chǎn)、已滅失房地產(chǎn)、以房地產(chǎn)為主的整體資產(chǎn)、整體資產(chǎn)中的房地產(chǎn)等財產(chǎn)或相關(guān)權(quán)益。

房地產(chǎn)估價師考試科目解析四、價值時點

      所評估的估價對象價值或價格對應的某一特定時間。

      同一估價對象在不同的時間會有不同的價值或價格，必須明確估價對象價值或價格的具體時間。價值時點根據(jù)估價目的來確定。可能是現(xiàn)在、過去或?qū)�來的某個時間。

      確定價值時點在前，得出評估價值在后。

房地產(chǎn)估價師考試科目解析五、價值類型

      所評估的估價對象的某種特定價值或價格，包括價值或價格的名稱、定義或內(nèi)涵。價值類型由估價目的確定。同一估價對象可以有不同價值類型。

      同一估價對象在同一時間的具體某種價值和價格，是其在相應估價目的特定條件下所形成的正常值，理論上它是唯一的。而不同估價目的下的評估價，如買賣價格，評估價值，計稅價值，彼此之間可能不同。

      6類價值類型：市場價值、投資價值、謹慎價值、快速變現(xiàn)價值、現(xiàn)狀價值、殘余價值。

房地產(chǎn)估價師考試科目解析六、估價原則

      估價所依據(jù)的法則或標準。在反復估價實踐和理論探索中，在認識價格形成和變動客觀規(guī)律的基礎上，總結(jié)和提煉出的。估價原則使不同的估價師對估價的基本前提具有一致性，對同一估價對象在同一估價目的、同一價值時點的評估價值趨于相同或近似。

房地產(chǎn)估價師考試科目解析七、估價程序

      完成估價項目的各項工作的先后次序。

      估價程序的作用：保證估價質(zhì)量、提高估價效率、防范估價風險、規(guī)范估價行為。

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