一、土地分類

1、根據土地所有權分類

      土地根據所有權分為國有土地和集體土地。

      城市市區的土地屬于國家所有。農村和城市郊區的土地，除由法律規定屬于國家所有的以外，屬于農民集體所有;宅基地和自留地、自留山，屬于農民集體所有。

      土地所有權是土地所有者在法律規定的范圍內，對其擁有的土地享有的占有、使用、收益和處分的權利，是一定社會形態下土地所有制的法律表現。新中國成立后，廢除了土地私有制，經過社會主義改造和農業合作化，建立了兩種所有制形式并存的社會主義土地公有制，并在法律上確認下來，形成了國家土地所有權和集體土地所有權。

      土地使用權是指具備法定條件者，依照法定程序或依約定對國有土地或農民集體土地所享有的占有、利用、收益和有限處分的權利。土地使用權是中國土地使用制度在法律上的體現。國有土地使用權是指國有土地的使用人依法利用土地并取得收益的權利，而農民集體土地使用權是指農民集體土地的使用人依法利用土地并取得收益的權利。農民集體土地使用權可分為農用土地使用權、宅基地使用權和建設用地使用權。

2、根據土地用途分類

      《土地利用現狀分類》國家標準采用一級、二級兩個層次的分類體系，共分12個一級類、57個二級類。其中一級類包括：耕地、園地、林地、草地、商服用地、工礦倉儲用地、住宅用地、公共管理與公共服務用地、特殊用地、交通運輸用地、水域及水利設施用地、其他土地。

二、建設用地分類及含義

      建設用地按用地性質一般分五類：商業用地、綜合用地、住宅用地、工業用地和其他用地。

1、商業用地

      商業用地是指規劃部門根據城市規劃所規定該宗地塊的用地性質是用于建設商業用房屋，出讓后用地的使用年限為40年，可細分為批發零售用地、住宿餐飲用地、商務金融用地、其他商業用地。

2、綜合用地

      綜合用地是指不同用途的土地所構成的土地，即同一宗地包含兩種或兩種以上不同用途的土地，例如商業、居住綜合用9地，科研設計、辦公綜合用地等。

3、住宅用地

傳統意義上的住宅用地，有兩層意義：

      A.住宅建筑基底占地及其四周合理間距內的用地(含宅間綠地和宅間小路等)的總稱。

      B.供人們日常生活居住的房基地(有獨立院落的包括院落)。包括：城鎮單一住宅用地，即城鎮居民的普通住宅、公寓、別墅用地;城鎮混合住宅用地，即城鎮居民以居住為主的住宅與工業或商業等混合用地;農村宅基地，即農村村民居住的宅基地;空閑宅基地，即村莊內部的空閑舊宅基地及其他空閑土地等。

4、工業用地

      工業用地就是指獨立設置的工廠、車間、手工業作坊、建筑安裝的生產場地、排渣(灰)場地等用地。工業用地進一步細分為一類、二類、三類工業用地。

      A.一類工業用地：對居住和公共設施等環境基本無干擾和污染的工業用地如電子工業、縫紉工業、工藝品制造工業等用地

      B.二類工業用地：對居住和公共設施等環境有一定干擾和污染的工業用地如食品工業、醫藥制造工業、紡織工業等用地

      C.三類工業用地：對居住和公共設施等環境有嚴重干擾和污染的工業用地如采掘工業、冶金工業、大中型機械制造工業、化學工業、造紙工業、制革工業、建材工業等用地

5、其他用地

      其他用地是指規劃范圍內除居住區用地以外的各種用地，包括非直接為本區居民配建的道路用地、其他單位用地、保留的自然村或不可建設用地等。

三、建設用地使用權年限

      1.居住用地70年;

      2.工業用地50年;

      3.教育、科技、文化、衛生、體育用地50年;

      4.商業、旅游、娛樂用地40年;

      5.綜合或者其他用地50年。

四、獲取建設用地使用權方式

      土地使用權取得有劃撥與出讓兩種方式。

1.劃撥

      教育根據《劃撥土地使用權管理暫行辦法》第二條規定：劃撥土地使用權，是指土地使用者通過除出讓土地使用權以外的其他各種方式依法取得的國有土地使用權。

      《中華人民共和國城市房地產管理法》第二十三條對劃撥土地使用權的取得途徑進行了規定：土地使用權劃撥，是指縣級以上人民政府依法批準，在土地使用者繳納補償、安置等費用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權無償交付給土地使用者使用的行為。依照本法規定以劃撥方式取得土地使用權的，除法律、行政法規另有規定外，沒有使用期限的限制。

      劃撥的土地不得進行轉讓、出租和抵押。

      由于承擔公共項目的職責，國有企業與政府平臺公司的無形資產科目經常出現劃撥土地。

2.出讓

      出讓方式有四種：招標、拍賣、掛牌和協議方式。出讓的土地使用權人具有法定規范內的處置權，可進行轉讓、出租和抵押。

      A.招標出讓國有土地使用權，是指市、縣人民政府土地行政主管部門發布招標公告，邀請特定或者不特定的公民、法人和其他組織參加國有土地使用權投標，根據投標結果確定土地使用者的行為。

      B.拍賣出讓國有土地使用權，是指市、縣人民政府土地行政主管部門發布拍賣公告，由競買人在指定時間、地點進行公開競價，根據出價結果確定土地使用者的行為。

      C.掛牌出讓國有土地使用權，是指市、縣人民政府土地行政主管部門發布掛牌公告，按公告規定的期限將擬出讓宗地的交易條件在指定的土地交易場所掛牌公布，接受競買人的報價申請并更新掛牌價格，根據掛牌期限截止時的出價結果確定土地使用者的行為。

      D.協議出讓國有土地使用權，是指國家以協議方式將國有土地使用權在一定年限內出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。

      出讓國有土地使用權，除依照法律、法規和規章的規定應當采用招標、拍賣或者掛牌方式外，方可采取協議方式。

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